前海观山海家园—本周六加推2栋3单元，折扣还是92折。

首推1栋1/2/3单元 110和115㎡的4房，目前仍有少量房源在售：

110㎡折后总价：818—938万 ，115㎡：901—978万

项目整体面积段为95-110-115-138㎡的3-4房。

容积率仅2.65，以小高层、高层为主。

在此之前，3月7日，观山海家园取证2栋1/2/3单元共295套，备案均价 8.5 万/㎡。

3月8日直接卖，先推2栋2单元110套房源，折后均价7.8万/㎡

开发商对外宣称销售6.2亿，实际周末两天共去化约65套，去化率59%。

开盘折扣92折（98×98×99×99×准签98折）；

95㎡三房二卫折后总价687万起，110-114㎡四房户型折后总价796万起，2026年12月简装交付。

之前推售的1栋临近主干道且朝着路边，会受到一定的噪音影响，而2栋位于小区东北侧，更安静，紧靠大南山，景观视野也非常好。

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基础信息

观山海家园位于南山区，兴海大道与沿山路交汇处东南侧，紧邻大南山，距离5号线“荔湾站”约600米。

由远洋集团开发，总占地面积约4.24万㎡，总建面约16.3万㎡，容积率为2.65，绿化率30.85%。

其中商品房建面约10万㎡，规划12栋商品住宅楼，

其中1栋1/2单元住宅为24层，1栋3单元为23层；

2栋1单元为19层，2栋2单元为24层，2栋3单位为22层；

3栋1/2单元以及4栋1/2单元为17层；5栋和6栋为25层住宅；

还规划约6000㎡的商业以及社康、老年人日间照料中心、公交首末站等公共配套设施。

小区总共规划了870户，均为商品房，无回迁、保障房等，车位配比987个，梯户比2T4户、2T5户、2T2户都有。推售面积95㎡3房、108-110㎡4房、113-115㎡4房以及138㎡4房。

观山海项目信息

【开发商】深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）

【总占地】约4.24万㎡

【总建面】约11.64㎡

【容积率】2.65

【栋数】12栋

【总户数】870

【梯户比】2T2/2T4/2T5

【停车位】987（1:1.34）

【层数】17-25F

【主力户型】建面约95-110-113-115-138㎡3-4房

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户型分析

户型方面，因为容积率低，所以都是高层产品，其中3/4栋为2T2户17层小高层，其余为19-25F约70米左右高层，1栋1-3单元、5/6栋为2T4户，2栋1-3单元为2T5户。

本次推售赠送前使用率约77%，赠送方面凸窗能做的基本上都做足了，赠送后去到90%以上。

95㎡的3房2厅2卫：户型分布于2栋1-3单元，南向、东北朝向，竖厅格局带6.3米宽大阳台。

138㎡的4+1房2厅2卫：户型分布于3/4栋，南向板楼，独立电梯厅，小高层，有中间户和端头户区别，端头户多整面凸窗赠送，核心区非常罕见的优质产品，跟2015年入市的前海时代CEO公馆有点接近。

110㎡的4房2厅2卫：户型分布于1栋以及2栋2/3单元，东南、西南朝向，双龙抱珠户型。

113㎡的4房2厅2卫：户型分布于5/6栋，南向，竖厅户型看山景。

115㎡的4房2厅2卫：户型分布于1/2栋，东南、西南朝向，横厅户型但是能做到南北通，赠送率最高的户型，2栋1单元户型差异这在阳台位置的设置上。

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配套情况

交通：项目距离5号线荔湾站约600米左右，未来深圳“一环线”15号线开通后，1站到铁路公园站换乘，前往大铲湾、南油、深大、西丽都非常方便。

项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。另外，今年底妈湾跨海通道将建成开通，届时会大大方便大铲湾企鹅岛与妈湾之间。

商业：配套商业约6000㎡，西侧有泛海城市购物广场，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里，周边还有山姆会员商店。

教育：项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，基本买房都能上。

项目属于老前海片区，属于城市非核心位置，拥有不错的生态景观，周边二手今年成交在8万左右。

周边楼盘陆续入市，「琅玥湾」+「山海丹华」+「湾啟紫荆府」集中在去年11月及12月初开盘。

赤湾半岛擎峯二期（开云府）最近调整价格，推出5.5万/㎡特价房，低过周边人才房。

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总结

优势：

1、距离地铁5号线“荔湾站”仅600米左右，而且临近主干道，出行方便；

2、纯商品住房，无任何政策保障房源，居住氛围纯粹；

3、容积率仅2.65，低密度小高层住宅，享有一线山景，居住舒适；

4、周边配套不错，地铁、学校、商业家门口都能享受；

5，紧靠大南山，生态资源丰富

劣势：

1、临近主干道兴海大道，会受到车流噪音影响；

2、靠近妈湾港，可能会受到货柜车噪音以及影响城市面貌；

3、项目不是处在前海的核心版块；

4，主打改善而非刚需，对预算有限的购房人群来说可能不够友好。