17年拉锯，龙岗旧改终迎曙光？深圳试点城中村再添一员！

深圳城中村改造试点清单，不断拉长。

近日，深圳官方公布一则政府采购提前意向公开——南门墩城中村改造项目意愿征集阶段服务。

拟引入第三方公司协助开展南门墩城中村改造项目意愿征集阶段工作。

南门墩片区城市更新单元位于布吉街道，西临铁东路，南临龙岗大道。

经过17年漫长等待，这个原是深圳旧改的南门墩项目，如今采取新的改造模式，“一二级不联动”对外重新招标，即将迎来重生的大转机。

继恒大白石岗旧改后，第二个由城市更新转为城中村改造新政试点项目出现了。

1

17载坎坷改造重生之路 南门墩的前世

受企业暴雷而停滞的深圳旧改比比皆是，南门墩是其中最为坎坷之一。

南门墩，这片始建于清康熙年间的村落，因刘氏宗族的繁衍生息而形成，宗祠与客家民居被列为不可移动文物，承载着深厚的历史记忆。

然而，随着深圳东站与地铁3号线木棉湾站、5号线及14号线布吉站的交汇，南门墩成为深圳“门户”区域，密集的“握手楼”与落后的配套设施亟需焕新。

南门墩的重生之路，最早可追溯到2008年。

2008年，南门墩被列入《深圳市城市更新改造项目2008年度实施计划》，于2010年4月结转至《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》；

2013年11月，城市更新单元范围调整经批准后被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》；

2017年7月，《龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新单元规划（草案）》获批；

辗转十数年，南门墩的改造依然停留在纸上，只有于2020年出现短暂的春天。

2020年6月8日，南门墩片区城市更新单元规划修改（草案）》的公示；同年8月末，一期实施主体公示；至12月4日，一期城市更新项目建设用地批复通过。

根据公开表，一期项目共计用地约3.44万㎡，总建面429740㎡，更新土地用途为R2+C1，业态包括住宅+商业+办公+酒店+商务公寓。

如果一切顺利的话，南门墩城更单元将打造成规模超63万方大型城市综合体。

规划草案最终锁定在了2020年8月17日的公示版本，更新单元开发建设用地面积68828.1㎡，计容建面为636200㎡，移交政府公共利益用地53872.1㎡，移交率44.3%。

当中住宅供应建面40万㎡，包括171190㎡保障性住房。

项目容积率整体为9.2，最高的01-01、01-03地块，因包含商业和居住，高达惊人的12.4、12.5，也就是已通过批复的一期用地，全盘的保障性住房也在这两个地块中。

整体规划建设14栋超高层，包括1栋62层写字楼、1栋46层公寓、多栋40-46层住宅，以及集中商业区；配建有一所18班制幼儿园和24班制初中。

殊不知，这即是南门墩旧改能走的最远的改造道路了。

2

企业暴雷

村民走上维权、漫长等待之路

翌年，2021年佳兆业传出暴雷消息，包括南门墩在内的多个旧改项目，就此搁置。

一份“拟处理资产清单”流传开来，18个项目、总价值818亿元，随着清单不断扩充，包括位于深圳湾东角头、福田东山小区等优质地段项目浮出水面。

2021年11月，南门墩旧改传出停工消息，接着过渡费安置费停发，村民生活受到严重影响；2023年至今，南门墩旧改依然保留着一期桩基开工模样，二期还处于拆迁阶段。

在漫长的等待过程中，村民只发组织维权并多次向街道办等有关部门咨询反馈。据媒体报道，过渡费拖欠问题得到阶段性缓解，但对于项目复工，至今没有实质性回复。

2023年，在布吉街道办一份文件中透露，正努力协调解决南门墩改造问题，督促项目建设方复工复产，以及按时发放安置过渡费。

很快又过去了两年时间，期间有人失望离场，前两年市面上还流传着少量村民转让回迁指标，这两年彻底销声匿迹……

有业主社交平台表示，“自己房子没了，过度租金也不给”。

不少网友爆料，在这次的前期服务意向公开之前，天健集团已入场，制定赔偿方案，也有声音称，现金流吃紧的当下，施行房票回迁的概率也不是不可能。

3

有的交付，有的重生 原佳兆业最具价值资产现状

据悉，截至2021年中期，佳兆业的总债务近2000亿元，其中境外债务高达100亿美元，外债占比仅次于恒大。

如果不是这一次的出险，外界还不能清晰了解，作为大本营的深圳，佳兆业手上持有不少优质资产项目。

为缓解债务压力，佳兆业自2021年起陆续抛售核心资产，涉及深圳多个“压舱石”项目，当时被曝出拟出售其在深圳的18个项目，总货值约818亿元。

2022年11月佳兆业转让的8处资产名单

其中，五和枢纽重点更新项目、深圳湾东角头项目、福田红树湾项目，东山小区旧改项目等，因其地理位置优越而备受外界关注。

如今，这些项目进展如何了？

五和枢纽片区重点更新单元

位于龙岗的五和枢纽片区重点更新单元，原本是佳兆业在2021年7月中标的东部重点城市更新项目，也是串联深圳东西部城际轨道的重要一环，货值超百亿。

2022年8月10日，深圳公共资源交易中心再次发布五和枢纽旧改的招标公告，招商蛇口联合长城资产以“股权转让+债务置换”方式接盘中标。目前尚未动迁。

五和枢纽城更现状。乐居摄2025.04

深圳湾东角头项目：一期即将入市

被称为深圳湾海岸线“最后一块”待开发住宅用地——深圳湾东角头项目，易主中信城开，初定名中信元湾府。一期主体工程已于2025年2月20日开工，2027年12月21日竣工。

元湾府项目建设用地面积44144.95平方米，容积率5.54，建筑最高高度249.79米，最大层数55层。将供应住宅建面125644平方米，位于一期。据传，货量大概在450套左右，户型约195㎡起步，最大490㎡。

东山小区旧改，顺利入市交付

原平安金融大厦旁的东园小区旧改项目——佳兆业佳园，原名泰安名苑，紧邻福田CBD，货值88亿元。被安居建业盘活，改名“天宸”，2023年顺利入市，2024年5月陆续交付。

项目原先已出地面多层，后因企业资金链断裂搁置，在国企的纾困下顺利完成入市、回迁及交付，是原佳兆业资产包中，保交付成果最突出的项目。

提及旧改，深圳城市更新进度条进展缓慢。

据@合一城市更新 最新数据，截至2025年4月13日，有1051个项目被列入城市更新规划，拆除范围面积累计8935.7h㎡。

这其中，专规批复项目已通过的742个，实施主体公示项目549个，按数量计划实施率52.2%，按规模计划实施率40.2%……

这个完成比例已经持续好几年，深圳旧改可以说是停滞不前。

3月9日，十四届全国人大三次会议中，官方明确表态“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。”

南门墩旧改的十数载沉浮，既是深圳城市化进程的缩影，也是房企激进扩张代价的警示。城中村旧改新政的落地，对等待改造上岸的项目，不知道能否迎来破晓？