库存告急？深圳新房仅够卖5个月，有项目涨价1.7万/㎡！

我们查了近期深圳新房库存，发现短短一年时间，深圳库存从去化周期41个月，锐减到只够卖5个月。

对于这个结果，有人乐观评论道：牛回速归，深圳楼市真的稳了！

也有买房人忧心忡忡：市场不卷，部分开发商开始涨价+回收折扣。

全市新房仅够卖5个月！

截至到2025年4月16日，深圳预售一手住宅库存剩余2.61万套。

大家可能对这个数据没概念，跟你们说一个数据就懂了：

打新最火的2020年，全市的住宅库存量也就维持在3.3万套左右。

需要注意的是，去年9月库存有5万套，到12月降为3.8万套，如今仅剩2.6万套。算上去年9月到现在的预售2.15万套，7个月下来，一共消化了4.55万套房源。（数据仅供参考）

按近6个月平均网签套数5122套来算，去化周期约5.1个月，远远低于18个月的警戒线，也低于去年同期的41个月。（Ps.库存时间仅供参考）

细分到各个区，除大鹏、深汕外，其余区的去化周期均在20个月以内。

从数据来看，11个区可分为四类：

房子少但很抢手：

南山、福田、罗湖、盐田。这些地方房源有限，不过地理位置优越，配套设施完备，并不愁卖；

房子多但销售快：

光明、龙华、宝安、龙岗作为典型的刚需区域，房源充足，因靠近市区，价格合理，不愁销路；

房子多但销售慢：

坪山。坪山房源较多，且远离市区，难以承接大量外溢客源，所以销售缓慢；

房子少且销售不佳：

大鹏、深汕特别合作区。尽管深汕和大鹏房源不多，价格也亲民，但两区人口稀少，远离深圳市区，仅靠本地购房者难以支撑市场。

库存均价中，除了罗湖、南山、福田均价8万以上，其他区均在6万以内，最便宜的是深汕合作区，均价1.2万/m²。

值得注意的是，光明不管是库存均价、套均总价还是中位数总价，都已经超过龙华和龙岗。

涨价1.7万/㎡，开发商开始飘了？

新房库存走低的原因，除了去年的新政带来了一波久违的成交高峰，更重要的原因是深圳放缓了土拍节奏。

截至4月17日，深圳今年仅通过招拍挂方式出让了1块宗地。

回顾去年，全年也仅有6宗住宅用地出让，去除深汕特别合作区的1宗，深圳本土的住宅用地供应仅为5宗。与2023年相比，这一数字缩水了三分之二。

哪怕现在出让土地，最快也要到明年初才能入市。

显然，今年新房供应将会持续萎缩，买房人随便挑的时代过去了。

此外，抛开部分非核心区来看，库存下降带来的最大的明显是，部分开发商心态从"以价换量"转向"控量保价"，通过价格上调来提升利润空间。

典型案例如上周入市的前海时代三期尊府备案均价11.55万/m²，和2023年底入市的大户型备案均价9.85万/㎡相比，价格上涨了约1.7万/㎡。

在折扣策略方面，开发商普遍收紧优惠力度。核心区域新盘已难见85折开盘，目前88折已成最低门槛，就连顺销中的项目也都开始回收折扣。

如北站的中洲迎玺三期，开盘时是88折优惠，到了4月开始回收2个百分点，这至少意味着购房成本要比原来买入价格贵出10多万以上。

如龙华的中建鹏宸云筑，第二批备案均价6.12万/m²，综合折扣93折，折后均价5.7万/m²，而第一批折后价约5.3万/m²，相当于每平米涨价4000元。

即便如此，项目去化率仍达98%。

虽然上周深圳住建局公示了二季度计划入市商品房房源信息，共有23个新盘，共计9820套住宅。

套数看似很多，但仔细盘下来，能选择的优质新房并不算多，大部分还是加推的项目。

南山有3个待售住宅盘——翰熙典居，为桂庙新村旧改，在深大旁、深圳软件产业基地附近，计划推出280套房源，建面约105-135㎡3-4房，缺点是项目整体容积率约11.4。

其次是湾啟紫荆府则计划加推，约400套房源。

宝安新安和宝中片区难得上新：

其中珺悦名都属于宝城25区及新安25区旧改一期项目，将推售两批产品，住宅供应约261套，上一次新安片区上新还是在2021年。

保利此前拿下宝中宅地建设瑧誉府，也计划于二季度入市，将推410套。

龙华核心区计划入市的2个新盘同样属于加推项目：

位于民治的鹏宸云筑，前两次入市取得“日光”和去化98%的成绩，这次加推494套。

北站片区的中洲迎玺也即将加推492套。

此外还有龙岗大运的日光盘阅云境广场，加推246套。

你今年打算买房吗？