中海云启源境—6字头起？南山新规高得房率住宅将入市，中海操盘！

中海又有新盘要推了！

中海云启源境所在是南山与宝安交界的南头同乐板块，位于南山区北环大道北侧，紧靠南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。

据悉，该项目是新规后高得房率住宅，已于近日开放展厅，推售户型建面约90-95-105-143㎡，主力户型为三、四房。

项目距离地铁12号线同乐南站约300米步行距离（高德测距），未来还将享有15号线（在建）双地铁口的便利交通优势。

该项目为南山润亚奕拓城市更新单元，此前为水果批发市场，对面就是南山农批市场。

新规高使用率户型，瞄准改善需求

根据规划，项目占地面积约9006.52㎡，总建面约8.8万㎡，规划建设3栋高层住宅，其中2栋21-47层商品房住宅、1 栋 46层保障房，总户数708户，普通商品房298户，保障性住房410户。

中海近期公布官方规划效果图，根据展示内容，项目采用围合式布局，结合超高层与高层建筑，立面设计以现代风格为主，采用玻璃、铝线条和真石漆材料，强调现代与传统材料的对比，实现虚实结合。

据市场吹风，项目的售价可能6字头起（约6.8万-7.5万/㎡），安次计算，总价600万元起可买南山三房。

目前，南山相邻片区主要竞品主要有桑泰缙樾府，114㎡四房总价768万起，但得房率仅75%；天源华府90㎡两房727万起，户型实用率不高。  

产品方面，中海云启源境打造约90-143㎡新规三、四房，使用率较高。

据了解，目前正处于基坑施工状态，最快将于今年年中入市，仅供参考，最终以官方公布为准。

教育方面，项目紧邻南山实验园丁学校（九年一贯制），该校近年普高率稳步提升（2024年近90%），虽不及南山头部名校，但属中等偏上水平，对家庭客群吸引力较强。

商业配套则相对薄弱，主要依赖豪方天际、前海东岸等社区底商，大型购物需前往3公里内的海雅缤纷城、云城万科里等商圈。

不过，项目北侧规划有隆尚Minitown（约1万㎡商业体），未来可补充日常消费需求。

整体而言，项目是新规房，使用率在同片区具有较大竞争力，交通较为便利，但也因邻近北环大道，噪声不可避免；此外，周边的城市面貌还待更新。