文/乐居财经 许淑敏 曾树佳
一条“热烈欢迎华东投拓精英凯旋而归”的横幅，出现在绿城上海公司门口。在上海土拍中，这家来自杭州的房企，连中三元。
自从集中供地实行摇号以来，上演“帽子戏法”的，极为少见。
绿城中国董事会主席张亚东，也禁不住在朋友圈感叹：“二天投了180亿，上海连中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。”
在上海拿地的前一天，绿城刚在杭州以底价34.68亿，竞得萧山市北地块。两天时间、两座城市，它豪掷金额，接近180亿。
在许多房企疲于应对流动性难题时，绿城的着眼点是“投拓仍需努力，拿地规模不足就会出现规模缩减的风险。”
正是绿城、保利发展、华润置地等国央房企，加上一些城市的本地房企，让土拍市场局部白热化。在地产薄利时代，一旦嗅到地块的利润空间，尚有流动性的房企们，就会一拥而上，抢着补仓。
但在土拍热度不断被推高的时候，地产销售总体却还未有起色，犹如平行世界的“冰火两重天”。
今年前7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。比起推新项目，多数房企更看重保交楼、保交付。
最近，针对楼市的利好政策，密集出炉，地产界又掀起了一阵阵期待的声浪。但置身于漫长的周期里，地产人都保持着清醒：楼市没有以往的V字形反转，只有温和的优化。
抢地延续
绿城豪掷139.2亿元，拿下上海闵行、嘉定、青浦三宗宅地。
这3宗地，都是上海二批次第二轮土拍的热门地块，每宗地参与竞买的企业数量都在15家以上。而绿城凭借运气，摇号获得地块。
这并不是孤例。诸如此类大手笔扫货的现象，今年以来，并不少见。
比如广州市场，华润置地 香江联合体，拿下2宗长隆巨无霸地块，总价166.89亿元。而在深圳市场，上半年最受瞩目的深超总地块，最终由中海以总价125.32亿元竞得。
一部分房企，似乎没有太多资金缺乏的局促感，有的只是拿到热门地块的喜悦之情。
纵观地产行业，正处于深度调整阶段，观望情绪居多，但土地市场却成为了例外。争夺、摇号、封顶、高溢价等关键词，频频出现于土地市场。
单从多个核心城市的土地成交情况来看，土拍市场确实火热。
今年上半年，一线城市土地成交总价2325亿元，溢价率超过7.4%；二线城市成交总价5133亿元，溢价率为 5.8%，而三线城市成交总价5183亿元，溢价率4.2%。
成交金额最高的城市为北京，上半年土拍成交总价为1022亿元，而成交溢价率，达到7.27%。
在北京，甚至出现“一日内三宗地块获得超80家房企争夺”的罕见现象。
诸如北上广深等核心城市，土拍热度升温，很大原因在于，各家央国企争着补仓一二线城市的核心土储，为未来储备粮草。这些核心城市的土储，资金门槛高，而央国企资金较为雄厚，更有入手的机会。
乐居财经统计发现，前7月，北上广深这四座城市，权益拿地金额位居榜首的房企，规模都超过120亿元，均为央国企，分别为越秀地产、中国铁建、华润置地、中海发展。
今年以来，诸如北京、深圳土拍市场上，权益拿地金额TOP10的房企，清一色都是央国企背景，而上海位居权益拿地金额TOP10的房企只有大华集团为民营房企背景，广州仅有亚伦房地产这一家黑马。
与一线城市不同，杭州成了本地民营房企的竞逐之地。年内，滨江在杭州拿地12宗，权益拿地金额达172.5亿元，表现最为显眼。而坤和、伟星、建杭、中豪等，一字排开，均位于单座城市的拿地规模十强行列。
而在楼市坚挺的成都，则有成都轨道交通、蜀道投资集团、四川省港航投资等本地国企、城投公司，在土拍市场上闪现身影。
市场环境尚未恢复，大多数房企选择的路线为——以销定产，聚焦核心城市、核心区域。
尤为关键的是，核心城市推出了不少优质地块，去化潜力高，且让利颇多。在地产薄利时代，一旦嗅到地块的利润空间，尚有流动性的房企们，就会一拥而上，抢着补仓。
例如上述提及的深超总地块，该地块吸引了华润 建发、中海、保利发展、招商 华发、中铁建、越秀地产等6家房企，最终竞价151轮，被中海拿下，成交楼面价6.03万元/㎡。
主要在于地块位置较好，位于深圳老牌豪宅中信红树湾附近，其周边的豪宅项目不愁卖，且二手房源成交价格高，市场成交价15万-21万元/㎡。
再加上深超总地块不再限制户型比例，也没有强制配备共有产权房、保租房之类的保障房，最重要的是，设定的限售均价13.3万/㎡，打破最高限价记录。
对于房企而言，于此可以打造纯粹、价格更高的豪宅，未来利润空间可期。
另外，今年6月，北京顺义新城19-69地块吸引了45家房企报名参与竞拍，刷新近年报名数量新高。之所以热度高，与地块起价较低相关。
该地块起价14.4亿元，门槛不高，最高限价也仅为16.56亿元。房企算过账，即便竞价到地价上限，房价地价差也保证有2万 /㎡，利润空间充足。
最终这一地块由于厦门建发的马甲福建雄旺摇号获得，楼面价约2.91万元/平方米，溢价率15%。
熙来攘往，在地产调控时代，也是如此。
销售探底
一边是火热的土拍市场，一边是冷淡的销售市场，整个地产行业把冰火两重天的境界，演绎得淋漓尽致。
年初，一波“小阳春”让不少房企看到了一丝希望。但很快，这样零星的希望也渐渐破碎。
上半年，TOP100房企销售额，1-4月、1-5月、1-6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速持续明显下降。尤其自二季度以来，房地产市场相比年初，明显降温。
尽管有业内人士曾预料“年中触底回弹”，但依然看不到迹象。
步入7月，TOP100房企销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。今年1-7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。
而百亿房企仅有85家，比去年同期少了6家。千亿房企则有10家，与去年持平。
房企排名有回落者，也有进击者。头把交椅的位置，依然由保利发展接管，近年来保利提出“进三争一”，眼下稳坐TOP1位置。而碧桂园此前几个月均不在前三甲之列，今年前7月，其销售额达到1958.6亿元，挤入TOP3行列。
不过，中海发展、华润置地、招商蛇口等央企，仍紧随其后，颇有进击的态势。
除了头部房企阵营，其余多数房企的销售额均为下跌趋势。数据显示，今年前7月，TOP11-30房企销售额均值较上年下降4.2%，TOP31-50房企销售均值同比跌9.7%，TOP51-100房企销售额均值同比下降13.3%。
市场情绪依然不够高涨，购房者信心仍未回归。
从房价方面看，7月，百城房价也是呈现下跌趋势，其中，二手房价格环比下跌城市增至96个。
房价持续下跌，成交不及预期，房企也只是选择性推出项目。数据披露，7月，全国重点30城新房供应环比下降44%，而前7月累计同比降5%。
去年至今，楼市持续探底，都在等待触底反弹的一刻。但显然，信心的恢复无法一蹴而就，购房者对于房企爆雷、烂尾楼的印象，难以在短时间内消除。
比起推新项目，多数房企更看重保交楼、保交付。
像是碧桂园，多次在官微强调保交楼、保民生。据悉，2022年，碧桂园共实现255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套。
今年，碧桂园将交付70万套房屋，上半年已完成了 27.8万套的交付任务，交付量稳居行业第一。
根据国家统计局数据，上半年房地产开发企业住宅竣工面积24604万平方米，同比增长了18.5%。
房企也鲜少提及规模增长一词。比如，绿城今年并没有提到销售“增长”，只说到，基于可售货值及新增货值的数量，预计整体销售规模，会与2022年基本相当。
喧嚣下的等待
最近，针对楼市的利好政策，密集出炉，地产界掀起了一阵阵期待的声浪。
7月24日，中央政治局会议提出，适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱。
4天后，住建部重磅发声：落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。
随后，北上广深纷纷表态，直言将结合各自城市的情况，促进房地产市场平稳健康发展。在这样的背景下，各地的放松政策加大了出台的频率。
可以看到，政策着眼点在于降低购房门槛、保障购房者权益。
支持用公积金支付首付款的城市，继续扩围。安徽滁州甚至提出，支持使用公积金贷款购买绿色建筑，购买一星级及以上绿色建筑新建商品房，住房公积金贷款额度可上浮20%。
此外，提高公积金贷款额度、购房补贴等政策，也时常被提起。
而合肥列出了积极探索商品房销售按套内面积计价、推进商品房“现房销售”试点等十条举措，备受关注。
其中，“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”的举措，是合肥市首次明确提出探索取消“公摊面积”，商品房销售按套内面积计价。
郑州更为良苦用心，其发布契税补贴、购房补贴、取消限售、推进现房销售等“稳楼市”15条，暂停执行住房限售政策。
其中提及，部分青年人才在原有购房补贴的基础上，再按照100%的比例给予购房契税补贴；对多子女家庭购房实施补贴，最高3万元。
在满足改善性住房需求方面，暂停执行“取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
此外，郑州还鼓励各商业银行，依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行。
总体来看，地方政策持续放松是趋势，松绑主力军也将由弱二线和三四线城市，转为核心一二线城市。
但对核心一二线城市的强刺激政策，并不会出现。尤其是一线城市的北京和上海，不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。
楼市优化政策的加码，是此前金融16条延期、支持民营房企政策出台等政策的进一步补充。
尽管一片喧嚣，但目前整体去化和市场，或许不会有太大的改变。一方面，从政策的发布到落地，还需要一个过程。另一方面，当前楼市供求关系，已发生巨大转变。
短期内的政策，利好能够释放部分刚需及改善人群的购房需求；但长期来看，未来整体房地产市场还是从高速发展，到平稳发展的阶段。
房地产市场环境已不同以往，行业规模现已基本见顶，房地产市场很难再现当年的V型反转。阵阵暖风下，对于销售回升，房企在展望之余，还要有充分的耐心。
