企业工业用地转型之补交地价

前些年，在经济发展目标的驱动下，各地对于工业用地供应几乎是「有求必应」，企业从中拿到了不少土地。现如今，土地资源紧缺，此前供应的土地又多处于闲置或低效状态，各地政府探索挖掘存量工业用地的潜力，纷纷对低效发展的企业「下手」。面对政府的反复游说和持续施加压力，企业经常难以抉择。今天借鉴各地存量工业用地再利用的经验，总结企业工业用地转型的8条路径，供企业借鉴参考。

补交地价，调整用地性质

这种模式理论上可行，但在实际操作中难度非常大。一二线城市的政府，为了土地财政，同时也为打压通过获取工业用地后变更性质的投机行为，允许范围以外的工业用地基本都要由政府收储再统一招拍挂，这就又回到第一种模式，和你没关系了。中小城市的政府，心里希望把地收回来再重新整理打包上市出让，但理想很丰满，现实很骨感，这些政府一年也就十几个亿的财政预算，只能勉强度日。因此，大部分城市对工业用地变性不置可否，但对每年变性成功的指标和数量有严格把控，一般来说地级市每年允许的工业用地变性土地不会超过三宗，以免影响正常的土地财政。

适用条件：后台硬的企业。

补交地价+公益性补偿

这一模式源于上海，2016年，上海市政府正式批准转发了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》【沪府办〔2016〕22号】，提出对于零星工业用地，只要满足一定条件，经区县政府常务会议集体决策同意后，可由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发：

1、规划用途为非住宅类的经营性用地；

2、未纳入旧城改造范围内的；

3、权利主体单一且周边无规划开发建设用地，具备独立开发条件的；

4、拟转型发展的项目，经区县政府相关部门评估，具有明确的产业和功能，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。

零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设，具体空间由各区县政府按照规划确定。如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的地上经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公共用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。同时，对转型为商业、办公用地的，开发单位须在出让年期内长期持有60%以上的物业产权。简单来说，就是在第六条土地变性的前提下，原土地权利人提供了一条绿色通道，让其在满足政府对公益性设施要求的前提下，通过补缴土地出让金的方式，自行变更土地使用方式。

适用条件：符合条件的沪籍企业。

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