位于南山南头街道的「天源华府」于11月26日取证，推297套面积77-90-110-153-186㎡2-4房。

（项目现场，中房君摄）

11月30日开放样板房且开始冻资，12月6日晚上7点正式开盘选房。

备案均价10.8万/㎡，单价9.6-13万/㎡，开盘综合折扣约0.858折(冻资94折*准签96折*开盘98折*董事长特批97折)，折后均价9.25万/㎡，单价8.26-11.21万/㎡。

77㎡2房2厅1卫，折后总价667-683万，单价8.69-8.91万/㎡

90㎡2房2厅1卫，折后总价746-790万，单价8.26-8.75万/㎡

110㎡3房2厅2卫，折后总价919-1131万，单价8.42-10.21万/㎡

153-157㎡4房2厅2卫，折后总价1644-1761万，单价10.6-11.21万/㎡

186㎡4房2厅3卫，折后总价1986-2051万，单价10.66-11.01万/㎡

开盘成交10套（含关系户），去化率3%。这应该是今年开盘最不理想的楼盘之一了。

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附近在售的住宅新盘主要有卓越九珑备案价8.69万/㎡，荔源雅苑案价7.48万/㎡。

备案价格比较接近的是同样南山刚开盘的深业世纪山谷世家，备案均价12万/㎡，综合约92折，折后均价约11万/㎡（额外加6000/㎡精装费用），年初取证的前海时代三期备案价9.8万/㎡以及11月中取证的蛇口四海名邸11.2万/㎡，开盘约93折，折后均价10.4万/㎡。

天源华府得房率还算可以，不过户型做的一般，90㎡做2房，110㎡才做3房；

总共429套房源，其中回迁房132套，回迁房占比30.76%；

另外就是1栋1单元的05.06户型，有41套房源是直接显示司法查封状态。

“司法查封”，指房屋被司法机关锁定。业内人士指出，一般开发企业存在债务纠纷、法律诉讼或预售监管账户出现问题时，相关房源可能会被查封。

（截图自深圳市房地产信息平台）

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说实话，这是一个优点、缺点都非常突出的项目。

天源华府总占地面积约1.61万㎡，总建筑面积约7.72万㎡，计容建筑面积约4.79万㎡，容积率3.05，共由3栋31-35层住宅组成，其中1栋1单元住宅35F/3梯5户，1栋2单元住宅31F/2梯4户，1栋3单元住宅33F/3梯6户。

总规划429套房源，其中商品房297套，回迁房132套，停车位500个（车位比1:1.16）。

项目特点：

1、背靠中山公园，南头古城，周边生态环境不错，但是基本全是侧看公园；

2、赠送前使用率78%，还算不错，也有凸窗及阳台赠送，整体面积偏大，90㎡做两房而且采光一般、110㎡做三房；

3、属于南山传统中心片区南头街道，附近就有地铁口，地段及交通都还不错；

4、周边基本生活配套成熟，但没有大的商业配套，学位一般；

5、旁边有个加油站，紧靠南山大道。

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天源华府项目基础信息

【开发商】乾富控股

【占地面积】1.61万㎡

【总建筑面积】4.79万㎡

【总户数】429户（可售297+回迁132）

【楼栋数】5栋住宅+1栋幼儿园

【户型】约77-90-109-110-127-153-186㎡2-4房

【梯户比】2梯4户、3梯5户、3梯6户

【容积率】3.05

【绿化率】30%

【车位比】500个（1：1.16）

【楼层高】31-35F

户型

没有结合新规做调整，没有加大凸窗到80CM,主要通过凸窗+阳台赠送，但是使用率赠送前就能去到78%，赠送后基本都是85%左右，92平户型开敞面不够次卧采光较差，其它户型中规中矩。

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（样板展示空间实景图）

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天源华府配套情况

交通：12号地铁线“中山公园站”D出口，就在天源华府楼下，无缝对接；另规划在建有20号地铁线“南头古城站”距离约600米。

商业：步行900米有6万㎡益田商业购物中心，缤纷商业中心，2公里有欢乐颂购物中心。

教育：天源华府小学初中学区划分在南头城学校。

休闲：中山公园，是深圳市唯一以“孙中山”先生名字命名的公园，占地49万㎡，历史悠久，里面还有一段古城墙，里面有上百年名木古树32课，观光树种200多种，近6万㎡的疏林草地，近3万㎡的人工湖区。