年底换房，南山新盘开始搏杀？

12月1日深圳即将正式取消豪宅税，加上近期密集入市的深圳南山多个新盘，深圳不少改善置换买家最近忙着看房，也忙着综合对比，出不出手最终就看价格了。

比如南山最近取证的几个新盘，价格真的有点让人出乎意料啊。

刚需盘卖出豪宅价

11-26，位于南山南头的天源华府取证，推297套建面约77-186㎡2-4房，备案均价为11万/㎡，单价9.9-13.1万/㎡。

如今的淡市，南头的新房住宅卖到11万/㎡，看齐前海新房、华润城价格，估计不少人都惊到了。

要说优势也不是没有，直面看中山公园永久景观、接驳地铁12号线中山公园站，但南头及马家龙的大片城中村，估计再过十年也难以改变，这个价格确实让不少人匪夷所思。

要知道，同片区的次新房如豪方天际花园、前海东岸等，成交单价在8-9万左右，可能会有笋盘，这么一对比就很呵呵了。并不是说南山南头位置不好，毕竟这里也是深圳核心区，交通也足够方便，但这个价格，确实需要足够多的掂量掂量。

豪宅大平层也愿意让利

再让人小吃一惊的是，同日取证的深业世纪山谷超高层住宅，主力户型为233-280-386平的大平层，420-1080㎡复式住宅，备案单价8.12-18万/㎡，折后单价低层7.5万/㎡起，中层8.5万/㎡起，整体折后单价7.47万-16.6万/㎡。

233平折后总价1745-2672万元，280平折后总价2563—3908万元，386平折后总价3335万—4696万，诚意登记客户额外享受开盘97折。

开出这样的单价和总价，又都是大平层户型，在白石洲板块里绝对是高个子了，8梯3户，专梯专户，景观一流，除却使用率受限、偏港式风设计，但综合条件放在深圳豪宅尤其是超豪宅市场，似乎又多了一些寡淡。

尽管紧邻华侨城，自身一面紧挨大沙河及两个高尔夫景观，景观永久优势，但相当独立难以成行成市，而豪宅片区又需要沉淀需要养成，于是总有那么些遗憾难以补全。

前海妈湾难得纯住宅

但这点要提醒你

再看前海的妈湾、蛇口赤湾的几个盘，第四季度真的是供应。

位于前海妈湾的湾啟紫荆，规划3栋住宅+幼儿园，总规划485户，即将推320套房，主力户型约96-111-122-142平的3-4房，96㎡3房2卫总价区间900-950万；108㎡-111㎡3房2卫总价区间为1000-1100万；121㎡-122㎡4房2卫总价区间为1100-1250万；142㎡4房2卫总价区间为1400-1500万。

这是前海妈湾难得的纯商品房住宅，专梯入户，270度无柱弧形飘窗+大阳台+大飘窗，新规后的户型使用率达到100%。

@房地内参 某位客户就挺喜欢该项目，反复咨询过此盘。实话说，纵横向对比，产品确实不错，同片区里价格不算特别有优势，可考虑。

同时也需要提醒的是，妈湾接下来陆续还会有系列住宅用地即将推出，大量储备用地尚未确定，至于会怎么调规，谁知道呢，毕竟连深超总、后海的商业用地也都调规了不是吗？

赤湾多盘搏杀大戏

可慢慢选了

最后再看南山赤湾的两个新盘——山海丹华府和琅玥湾佳园。

山海丹华府11-22取得预售证，备案均价7.4万，折后均价6.9万。该项目总共5栋983户，两梯四户，首次推售412套，主力户型面积为98-116-132-152平（三至五房），96--98平三房两卫705--758万；114--117平四房两卫801--874万；132平五房两卫916--969万；152平五房三卫1044--1125万。

同片区的琅玥湾佳园（又名南山1978半岛擎峯）11-8取证，两栋楼，共370套房源，户型建面为113㎡3房2卫、124-140㎡4房2卫以及167㎡的5房3卫户型。备案均价7.8万/㎡，折扣后单价在6.5-8.52万/㎡，折后总价在737-1421万元/套。

同片区几乎同时新出两盘，还有去年未售罄的金众云山海、开云府等项目，接下来即将还有深铁熙府商品房住宅可能要入市……盘下来，赤湾便有超过1000套新房住宅可以选，而且都是差不多户型差不多总价，有心置换的话可以慢慢挑了。

再看南山这几年来的新盘：蛇口少有的教育盘四海臻邸二期共206套，11-22开盘去化200套，卖了97%销售金额23.2亿，千万级也是选无可选了；

南头的荔源雅苑备案均价7.2万，卓越九珑备案均价8.7万，同乐关的尚璟公馆备案均价9万还有少量尾盘，前海时代尊府备案均价9.8万估计即将会有新品出来了，深超总的深湾玖序均价14万带装修还在售……

小结来看，今年第四季度可以说是南山新房住宅供应的大年，但对千万级以上的改善置业买家来说，真正可以选的又那么少。看起来房子不缺，但对于既要又要还要的买家来说，其实并不容易，毕竟能满足挑剔要求的好房子，真的是越来越少。