工改房地产用地拿地会有哪些规则（二）

近年来，国家对土地的调控力度不断加码，开发商拿地门槛进一步提高。无奈之下，许多开发商开始把目光投向工业用地，也有很多读者希望了解工业用地的基本规则。2014年，国土资源部印发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》规定:“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”。政府鼓励地方政府实行国有土地租赁方式有偿使用，依法办理租赁国有建设用地使用权登记。经出租人同意，承租土地使用权可转租、转让或抵押。租赁期限届满，承租人享有优先承租权。租赁期限不得超过二十年。

对于工业用地先租赁再转让的，先签订不高于6年的租赁合同和用地履约协议，每年租金按不低于出让年期50年地价的2%确定，租赁期满达到约定条件的，签订剩余年限土地出让合同，将租赁土地转为出让。出让工业用地时，根据生产经营需求，选择20、30或50年任一种使用年限签订土地出让合同，具体以各省实际情况为主，比如北京、上海、广东、河南等地，新增工业用地年限原则上都不超过20年。地价款按成交价结合相应年限系数计算确定，20年地价系数为0.5，30年为0.6。土地出让合同约定的使用期限届满，土地使用权人可在交付土地之日起50年年限内申请续期使用，重签合同。

建厂房、盖工厂......总之，这片地暂时就归你用了。但如果你还打算在土地上做些文章，比如把廉价的工业用地转为高贵的商业用地，甚至是住宅用地......嘿嘿，恐怕你想多了。当然，如果你各方面的关系都足够“硬”，那另当别论。工业用地转商用，一般的流程是这样的：先写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更，最后再和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是批不下来的。因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候，所有签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。如果非要变性，最有可能的结局就是由政府收回土地使用权，变更土地规划用途重新挂牌出让，再将一定比例的出让金返还给原企业。

此外，在个别省份还可以有一种情况：把工业用地转成创新型产业用地。从目前来看，这种模式在理论上有一定的可行性，但创新型产业用地对产业的要求很高，不是随便编故事就能糊弄过去的，如果开发商想走这条路子，必须要联合有产业资源的优质企业一起来做。当然，工业用地上是可以建员工宿舍的。如果是为了方便职工上下班，在工业用地内建设的宿舍楼，这样的宿舍属于工业用地的生活服务设施；按照国土资源部《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（即24号文），在供地文件和用地合中，应明确约定行政办公及生活服务设施用地所占比重，不得超过工业项目总用地面积的7%。一般情况下，只要比例不超标，获得国土局和规划局的批准即可，建宿舍不需要在工业用地以外单独供地。但是有一点要注意，因为土地性质为工业用地，不能建造成套住宅，所以建设的宿舍是拿不到土地证和房产证的，也不能对外销售。

顺便说一下，如果是在工业用地之外成片建设宿舍区，则要按照三类居住用地的有关标准进行规划建设，这种在申报宿舍用地策略的时候可是要考虑被驳回的可能。

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