工改房地产用地拿地会有哪些规则（一）

近年来，国家对土地的调控力度不断加码，开发商拿地门槛进一步提高。无奈之下，许多开发商开始把目光投向工业用地，也有很多读者希望了解工业用地的基本规则。首先来说说土地定价的问题。对于工业用地出让最低价格，2006年国发31号文件及国土资源部最新颁发的《全国工业用地出让最低价标准》早做了明确规定：全国工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，最低可按对应《标准》的60％执行。对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，最低可按对应《标准》的30%执行。分析2018年我国106个主要城市工业用地出让价格，排在前三名的城市是“深北上”，最高的深圳税后估算接近400万元/亩（如果不考虑政府返税），北京上海也都在250万元/左右。形成鲜明对比的是，最低的伊春、宜宾、鹤岗，税前才13-15万元/亩，税后也才约20万元/亩，如果计算政府返税的话，这些地方的工业用地只能用“白菜价”来形容了。

2009年，国土资源部对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行了微调，对地方确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在土地出让时可按不低于对应《标准》的70%执行。中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，土地出让价格可按不低于对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，土地出让价格可按不低于对应《标准》的50%执行。2012年，国土资源部又出台了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》，针对东部和中西部资源不平衡的现状，再次对出让低价进行了调整。中西部地区以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目用地出让价格下调19%~30%，未利用的工业用地下调幅度更可高达85%；东部地区工业项目用地出让价格上调30%。

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