深圳特区四十周年楼市房地产问答

深圳楼市持续性火爆，透露出背后存在哪些问题？

一个是结构上的问题，即自住占比不高。深圳现阶段一共有约1050万套房，主要包括别墅、商品房、农民房、小产权房等，合计达到6亿多平方米（这其中小产权房面积占了近一半）。依照人均30平方米来计算，深圳市就可以容纳2000万人居住，对于是自住或者是出租，看个人选择，也属于社会新常态。从总数来讲，深圳的房子是够住的，但自住占比不高。依据《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，目前，粤港澳大湾区11城中有8城住房自有率低于60％，这其中深圳住房自有率仅为23.7％。

第二个结构上的问题，也就是政府保障房与商品房的占比。以新加坡模式为例子，新加坡85%的人口住在政府给予的住房里面，仅有15%的人在销售市场上购置商品房，由此可见普惠的程度之高。再看香港的公屋分配政策，住在政府给予的公屋的人口占有50%，剩下50%的人购置商品房。深圳在80年代中后期向香港学习房地产模式，充分发挥了市场化的优点，但公共住房的性质没有体现到位。

如何解决深圳住房供应不足的问题？

深圳采取的办法，一个是通过不断地容纳，把非户籍人口转变成户籍人口，依据户籍来解决住房问题。另外一个也就是通过设定门槛，如推出优秀人才住房，让符合条件的人才落户，享受住房福利。现阶段，深圳的优秀人才规模达到550万。依照每年净增加50万户籍人口测算，再过15年，到深圳的户籍人口将达到1250万。由于户籍门槛的限制，深圳就可以消化这部分人的住房需求。

深圳的未来应该怎么办？首先，住房产品具备两种属性，一个是大件消费品，用以达到居住的需要；另一个是作为金融产品，用以投资。今天深圳的房价如此之高，根本原因在于这两种属性混合在一起，而金融产品的属性挤压了居住品的属性，越来越多人加入“炒房”大军。

深圳就可以采用双轨制的模式，将住宅的居住和投资属性分开。对普通住宅要限制购置资格，与此同时放开豪宅的交易。比如说对所有楼盘中普通住宅的占比提高至75%，意味着限制普通住宅的购置资格，与此同时增加供给，使普通住宅的房价下降。在今年的7月出台的“深八条”提高了购房准入门槛，规定对取得深圳户籍的购房者，需达到缴纳3年以上个税或社保；非深圳户籍的，需达到缴纳5年以上个税或社保。这两条事实上界定了购房者是出于真正的刚性需求，而不是炒房。除此之外，放开豪宅交易，将其价格交给销售市场决定，与此同时设定豪宅税，加收物业管理空置税等，抑制住房空置状况。

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