深圳“老破小区”又成了香饽饽？

“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围......”

3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹重磅发声，意味着深圳老旧小区改造将迎来春天，对区业主们而言，更是全面迎来了居住“焕新”的机会。

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深圳已有1363个小区完成改造

今年计划改造小区100个以上

改造2000年以前的老旧小区，深圳其实在2019年就已经提出。

2021年，有关部门对2000年前建成小区进行摸排后，将1622个符合要求的老旧小区纳入改造清单。明确基础类“应改尽改”、完善类“宜改即改”、提升类“能改则改”的任务目标。

2023年深圳正式印发《深圳市城镇老旧小区改造建设技术指引（试行）》的通知，指引称明确，深圳老旧小区改造工作范围主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区(含单栋住宅楼)......同时，各区可结合实际情况将2005年底前建成的城镇老旧小区纳入改造范围。

截至2024年8月底，深圳已累计完成1363个老旧小区基础类改造，惠及居民超过43.9万户。这些小区中，有590个小区进一步实施了完善和提升类改造，具体内容包括加装电梯、增设停车位、增加托育设施、社区公园改造等。

当前，深圳老旧小区规模有多少？

据不完全统计，深圳在2000年建成的老旧小区超过1700个，其中，建成年代在1995年前的小区有700多个。

可见，深圳正在做的改造计划中，筛选小区是有一定前提条件的，而在住建部的最新表态中强调——“都要”，明确了深圳老旧小区的改造范围将进一步扩大，更多业主能享受品质提升利好。

据深圳2025年工作安排，今年加大城市更新项目盘活力度...完成老旧小区改造100个以上。

当然，深圳的城市更新，包括包括综合整治和拆除重建两大类，上文提及的老旧小区改造提主要是通过综合整治改造的方式，从而提升城市界面、居民居住舒适度的目的。

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深圳“老破小区”又成了香饽饽？

深圳虽然是座“年轻”的城市，但2000年前的老旧小区占比却不少。据乐有家楼盘字典库显示，全市这类住宅占总量的36%。

如此庞大的基数，也成为了深圳二手房成交中不可忽视的一股力量。

深圳贝壳研究院统计，2024年楼龄在20年以上的深圳房源成交占比达到了32.9%，比2023年的29.8%，提高了3.1个百分点。

这一结果是不是出乎很多人的意料？因为近年来网络自媒体跟风宣传，千万不要碰“老破小”/“老破大”，但现实中买这类房子的人群还不少。

曾经遭嫌弃的老破小区，为何扛起了楼市反攻大旗呢。

价格优势或是主因。

易居研究院报告显示，2024年一线城市老破小区二手房价格泡沫已基本消除，价格基本回归到健康状态。

在此情形下，越来越多人发现，一线城市的核心片区，不仅有千万豪宅，还有自己也买得起的二手房，老旧小区自然而然就走出特立独行的行情。

当然，除了价格因素外，居住氛围、配套较好，学区较好的老旧小区也是成交主力。

以乐有家研究中心统计的数据为例，2024年深圳二手房成交TOP10榜单中，2000年前的小区就占了3席，分别位于西乡、罗湖和布吉等相对核心的区域。

并且单价低、大社区或者好学区，也是这3盘的主要卖点。

可见，只要满足购房者的需求，核心区域的老旧二手房也能有走俏行情。

两会过后，深圳2000年以前的老小区咨询量也明显提升。那此时入手合不合适呢？

乐有家营销副总裁郭凤敏表示，如果预算支持，可以考虑购买核心区域配套设施比较完善，交通、教育、大健康等生活配套设施齐全的老旧二手房；另外这部分房源购房成本相对次新房也更低，可根据自己的经济条件做资产配置。

同时他提到，2000年以前建成的老旧小区全部纳入城市更新改造范围，此举旨在提升城市宜居性、安全性与可持续发展能力，老旧小区未来的居住环境还会进一步改善。

所以，出于自住角度考虑的话，老旧二手房还是有一定的价值属性。但若是想借此“搏拆迁”进场的话，风险还是挺大。

据统计，深圳最早一批纳入拆除重建类城市更新的旧小区有8个，截至目前仍未完全实施完成。而全市明确能通过拆除重建来完成改造的老旧小区仅54个，所以这样的几率下，你还想靠“拆迁致富”吗？