当旧改“躺平”，有人还在等官方出手盘活，有业主开始自救

当旧改“烂尾”，有人还在等官方出手盘活，有业主开始自救！

从前是“你家拆了吗？”，现在是“你家过渡费停了吗？”

短短两句话的变化，可以看出当前深圳旧改的困境。

在我们推送的城市更新相关的文章留言区，经常可以看到业主关于旧改“烂尾”、过渡费停发的反馈。

目前，深圳城市更新项目停发过渡费的情况普遍吗？

普遍。

尽管没有确切的统计数据，但据从事深圳城市更新咨询服务的机构透露，目前深圳项目的过渡费拖欠已达百亿级，另外还有千亿级前融资金债务违约。

现象背后，是楼市行情向下、开发商资金承压、旧改项目停滞等共同的结果。

而作为被拖欠过渡费的业主，他们正在做的，似乎只是等待。

超10个旧改项目被盘活推进

据合一城市更新集团监测，截至2025年3月2日，深圳已列入城市更新计划项目有1047个，拆除范围面积累计8911.3h㎡。

看似多，但能走到实施主体公示阶段的项目只有约一半。进展顺利的项目，或许已经更新完毕；进展不顺的项目由于未签约住户、开发商资金等问题，从城市更新的春天走到了冬天。

近几年，由于行业震荡，深圳多个城市更新项目“烂尾”，而据@深圳买房计划 不完全统计，目前公开披露出来的被盘活、获注资的项目约十几个。

这些被纾困的项目中，多数都有政府的介入——

通过转变更新模式、调整规划、国企介入纾困、对“钉子户”行政征收、拟将城市更新用地认定为闲置用地收回等方式，来推进项目。

深圳官宣，今年还要完成68个城市更新典型项目分级分类处置。

然而，对于目前普遍存在的旧改项目停滞的现象，这样的救援力量依然显得杯水车薪。

摆在面前的现实是，当烂账过于庞大，官方想救也救不过来。

官方正在推进的工作包括：持续跟项目责任主体沟通协调，要求其积极筹措资金解决过渡期租金的问题；召开项目推介会，鼓励有融资需求的开发商积极和金融机构对接。

业主开始自救

有的业主等政府救、等开发商想办法盘活，有的业主选择自救。

个人业主能做的有限，股份公司的自救选择更多一些。

合一城市更新总结了业主方自救的5种方式：

◎ 收回未拆除建筑已交房物业后恢复经营状态。

这种做法只适用于房子未被提前拆除的业主，例如佳兆业的宝安河东项目，部分已交房的业主已搬回居住或重新出租。

但这个比例可能不高。

去年，有公众号发布一份问卷调查，据反馈，拖欠过渡费的旧改项目涉及深圳数十个街道、50多家开发商，当中只有3%业主已收回物业重新出租。

◎ 解除合作开发/拆迁协议

合一城市更新集团董事总经理罗宇透露，部分村股份公司正在研究这种方案。

深圳暂未见有成功例子，不过隔壁广州去年已有相关案例：黄埔区洋田村旧改，原由勤诚达主导开发，由于开发商资金问题，项目停滞超过2年，临迁费也拖欠了一年。

去年经表决，洋田村决定启动合作企业退出机制，跟勤诚达解除合作框架协议，将由国企知识城（广州）城市更新集团有限公司或其全资子公司临时接管。

◎ 转向自主开发

自主开发在深圳有案例，大多是工改项目，实行业主自改，而首个由社区自主开发、控股的居改项目是怀德社区改造，由怀德股份合作公司成立怀德房地产开发有限公司，对怀德旧村进行改造。

◎ 选择新合作方合作开发

股份公司通过让利等方式选择新的合作方。

◎ 注入资金参与项目开发

评估风险可控的情况下，有的账上宽裕的股份公司表示，愿意考虑注入资金参与项目开发。

什么情况下，业主需要考虑自救？

那就得看，什么项目比较难盘活。

一般来说，部分地段优越、债务结构较单一、成熟度高的旧改项目，投资主体更愿意介入，这样的项目更容易获得注资，推进盘活。

据合一城市更新的调研，金融机构/实力开发商的投资偏好大致集中在以下3点：

1、更新方向上以住宅为主；

2、区域选择上，首选核心区域，优先在机荷沈海高速以南，清平高速以西，其次是沙井中心、光明科学城、龙岗中心城等板块；

3、聚焦成熟项目，金融机构偏向投资处于确认实施主体后的旧改项目；实力开发商则偏向已批复专规的项目。

综合以上，也就是说，如果是东部的旧改、还处于立项阶段，可能业主们需要掂量掂量，能不能等来白骑士。