鹏宸云筑！得房率将近100%，400多万可上车梅林关三房

下半年，有可能龙华最卷的新房将会诞生。

因为今年2月龙华出让的A808-0025宗地项目已经确定为中建·鹏宸云筑。

一般而言，项目名称确定后，那么施工建设将会提速，项目距离入市也就不远了。

卖5万+/平即可躺赢？

中建·鹏宸云筑位于龙华民治街道，是今年2月深圳首宗宅地出让的项目。

龙华作为深圳购房群体一直聚焦的区域，这个项目自然也少不了被放上台面讨论。

最近也因为项目主力户型面而成为深圳房产圈关注的焦点。

有人甚至认为，这将有可能会成为深圳新房升级迭代后最卷的项目。

给出理由有三个——

一是宗地不设商品房的预售限价，地块出让把定价权还给了开发商，意味着开发商将来预售的备案价格就不一定要完完全全参考周边新房的备案价格。

二是开发商的成本可以压得很低。

地块由中建壹品和湖北文旅以总价51.79亿元竞得，成交楼面价23914元/㎡，若加上建安成本、配套成本、18个点左右的开发税以及员工工资、销售佣金等成本，综合的成本大约是4万出头一平。

那么对开发商来说，只要卖5万/平的价格就已经有钱赚。

而这个项目方圆两三公里的范围内，过去新房的备案价格都不算便宜。

如去年入市的龙岸君粼均价约8.06万/㎡，溪山君樾均价约7.89万/㎡，天湖岛花园约7.5万/㎡；

2021年入市的中海明德里均价约7.1万/平，恒壹四季华府均价约7.04万/平。

时间再往回追，2018年开盘的深国际和风轩均价约6.6万/㎡。

对比之下，中建·鹏宸云筑能给市场的让利空间可以去到1万-2万/平。

三是项目获得建设批准是在深圳建筑设计新规后，户型和得房率可能也会很卷。

因为项目主力户型吹风是八九十平，深圳的建筑设计新规之下，新诞生的项目会往减少公摊、提高得房率设计，而深圳过去的新房设计得房率水平大约是70%—80%。

所以，在眼下的新房市场下，为了加速卖房，也不排除开发商会做出实用率更高，价格更便宜的房子。

目前，项目正如火如荼施工。

从实地考察来看，基坑在建设中，打桩机在打桩，部分红土的范围在破桩头，压泥巴做筏板，部分人防和地下室外墙基础已经出地面。

（拍摄：格隆汇楼市，7.24）

作为预期拉满的项目，由10栋高层塔楼围合组成，纯居住小区，南向看民治水库景观，容积率5.0，距离10号线南坑站600多米，离福田各个核心区域较近，周边商业、医疗、教育、休闲娱乐等配套完善，处于成熟的居住区域。

但不足的地方是周边面貌也有待提升。

项目被横岭村等城中村、华南国际物流中心、9号仓库、和勘工业区、茂和工业园包围。

（拍摄：格隆汇楼市，7.24）

再加上片区的规划较早，周边城市道路狭窄，早晚高峰期或许会有明显的拥堵情况。因为西侧是珠角环线高速，东侧是单车道的华南路。

（拍摄：格隆汇楼市，7.24，华南路一侧）

而且这是中建壹品首个在深圳开拓的项目，联手湖北文旅开发，深圳市场对这两个公司的产品口碑了解是有点空白的。

如今房地产行业进入竞品质时代，那么对房企的择址和打造高品质产品的能力要求就越高。

所以，市场性价比如何，最终需要看项目交付的品质如何，是否能够匹配市场真正的预期。

如果撕开一个口子

如果项目未来入市，考虑到市场的不同阶段和环境，虽然不至于给出这么低的售价，但对龙华的市场也是不小的冲击。

一方面，龙华本身的新房库存就不低，一直以来都是各区新房中库存量数一数二的。

另一方面，中建·鹏宸云筑总套数约2000多套，将会是近10年来深圳最大的纯居住出让地块。

项目旁还有一大片用地未做规划建设，虽然是工业用地属性或者四类居住用地属性，但未来也不能排除会有调规后诞生新的住宅的情况。

因为深圳调整用地属性的案例，从去年到现在已经非常多。

从实地考察来看，储备的空地面积非常大。

（拍摄：格隆汇楼市，7.24）

以深圳目前调规的趋势来看，未来若这些地块有所调整，那么大概率也会向中建·鹏宸云筑看齐。

所以，中建·鹏宸云筑将有可能会是龙华新房市场的一个转折点，值得大家留意。

因为一旦中建·鹏宸云筑对龙华楼市撕开一个口子，那么陆陆续续其他的竞品项目也会跟上。

这对存量备案价格超过五六万一平的项目也会不太友好。

除此以外，低备案价这个口子无论是否会撕开，作为大体量的项目，也注定离不开大家的视线。

可以看到深圳今年上半年新房开盘是有所放缓的，上半年到7月19日，新房住宅才批了49张预售/现售证，而土地出让仅供应了一宗住宅用地，也就是中建·鹏宸云筑所在的地块。

土地出让到新房入市供应这个过程，快则1年慢则2年。

现在新房和供地放缓后，则意味着深圳的新房供应将会越来越少。

那么在存量用地更加珍贵的背景下，每一个即将入市的项目和每一宗存在出让可能的用地，也将会是市场的焦点。

这就更不用说中建·鹏宸云这么大体量的情况下，旁边还有一大片存在调整预期的地块。

更重要的是，在“人、房、地、钱”要素联动的新机制之下，核心一二线城市的用地调整和供应是最重要的工作。

现在市场供需关系已经逆转，地块供应出让会成为市场信号的重头戏。

比如7月9日上海今年的第三批土拍，取消溢价率10%土拍封顶原则，还有房地的联动价机制。

结果就是诞生了新的地王——杨浦区平凉社区02H1-01地块经过60轮竞价后，以溢价21.18%被保利发展拍下，成交楼面价88462元/㎡，刷新4年前由金隅创造的8.58万/平的楼面价纪录。

而聚焦回深圳的市场，逻辑也是一样的。

尤其是一些典型地块的出让，同样对市场有着非比寻常的风向标意义。

所以，中建·鹏宸云筑一旁未做规划建设的用地，虽然是否调整、何时出现变动都未可知，但同样值得市场的关注。