宝安德懿府—商品房套数仅占3成，打9折还是贵？

宝安又一大体量新盘入市。

10月22日宝安德懿府首批房源获批预售证，本批共推497套房源，主推户型建面约95/98/103/108/115/140㎡3-4房，另有少量建面约168-224㎡的大平面产品，备案均价约5.5万/㎡，总价约473-1517万/套。

据悉，德懿府开盘优惠为9折，折后均价约4.95万/㎡，主力户型单价约4.3-5.58万/㎡，折后总价约426万/套起。（具体以开发商现场公示为准）

折后均价4.95万/㎡

毫无价格优势？

这个价格在当前的市场环境如何呢？

从横向大区域来看，就当前宝安北来说，基于生活配套的完善度+项目品质需求，购买力主要集中在鸿荣源珈誉府、万丰海岸城两个项目，这两个项目基本覆盖了宝安北的刚需、改善全需求。

福永、福海的华润云上润府、中粮悦章凤凰里则拿出了价格优势，以4.1-4.3万出头的成交价，成交量也不错。

德懿府的产品与上述四盘的产品相似度较大，相比之下，德懿府的价格、大区位、临近生活配套都没有明显的优势。

二手房方面，在二手房平台查询，德懿府周边怀德旗下两个二手房社区交易低迷，可查询到仅有今年年初的成交数据，是怀德公元二手房年初的成交价格在4.7-4.8万/㎡左右。（仅供参考，具体以实际为准）

同片区的万科金色领域二手房交易比较活跃，可查到近期的成交均价也在4.7-4.8万/㎡左右。（仅供参考，具体以实际为准）

此外，多小区89㎡就可以实现3房2卫，德懿府却要95㎡实现。

如此来看，德懿府的开盘价就算打9折，在区域市场来说是没有优势可言的。

回迁房、保障房占总房源数的67%

整个片区需长周期建设

德懿府是怀德城的一部分，而整个怀德城规划总建面约1000万㎡，体量庞大，因而整体的施工周期较长，片区的城市面貌难以统一改善。

就住宅项目来说，怀德公元、怀德峰景分别于2014、2015年入市，直到2024年年底才再推新一期的德懿府，时隔近10年。

德懿府总占地面积约4.1万㎡，总建筑面积约45.88万㎡，计容建筑面积约28.34万㎡，容积率6.6，绿化率40%，本项目规划3062个项目，实际设计4298辆停车位，其中1200个停车位给万利商务中心使用。

德懿府本期规划住宅约24万㎡，共规划2816套房源，包括商品房939套（建面约10.8万㎡），回迁房497套（建面约4.3万㎡），保障性住房1380套（建面约8.9万㎡），据悉本批保障房为区级公租房（具体以住建局最终为准）。回迁房、保障房占总房源数的67%，而商品房在小区里只占33%。

德懿府共由4栋单元楼组成，其中商品房分布在2栋、3栋及4栋4-5单元少量房源。

从楼栋分布来看，保障房和商品房/回迁房的各自集中，公共区域共享。本批将推售的2栋二、三单元、3栋一单元位置如下：

图|德懿府规划楼栋分布图

对商品房业主来说，小区本身产品主要是刚改和改善需求为主，本应对生活环境要求会更高，但小区居住人群不纯粹，或一定程度上影响业主的居住体验。

德懿府主推建面约95-103-115-140㎡3-4房产品，户型设计以竖厅为主，户型图如下：

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德懿府已于10月23日启动诚意登记，登记周期只有2天，意向冻资2万，将于10月26日开盘。

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