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解说!深圳公寓的种类,以及到底能不能买?

来源:作者:admin更新时间:2024-06-05 16:46

商务公寓,在深圳是个神奇的存在!

有单价去到1万多,时不时传出打骨折,砸在手里卖不出去......

也有着像深圳中心天元这样的顶级公寓,最近刚成交价格高达1.2亿,深圳顶豪市场的天花板深圳湾壹号,更是在4月成交了2亿和4.2亿的价格让人瞠目结舌。

它既是普通人低门槛的一处落脚地,也是土豪们展现身份的象征。

这样的双重身份,使得商务公寓市场充满了变数和未知......

这到底是一个怎样魔幻的市场?

同一个产品为什么会出现两个完全不同的结果?

01

我们先简单了解一下什么是公寓

公寓市场鱼龙混杂,存在着不同产权,归纳总结可以分为几类:商务公寓、商办公寓、产业研发宿舍公寓、住宅产权单身公寓、宿舍

1、产业研发配套宿舍

这类产品属于特殊类型,受政策影响太大,强烈建议个人不要购买,买进去基本上也就砸手上了

如果,一定要给楼市里的产品排一个鄙视链,底端一定是产业研发配套宿舍。

曾经以低价有过一波热度,当年很多人“搏一搏,单车变摩托”,结果“单车变担架”,全趴下了。


土地性质为厂房配套宿舍,主要以50年产权为主,需要以公司名义购买,个人名义买不了,且购买方也受限制,买来就可以随时交易,层高基本为3米,这种公寓不能积分入学,可以通燃气带阳台,首付五成贷款十年,这类型公寓前三年免征税费,第四年开始每年以千分之0.42的房产税,后期想卖,要股权转让。

做的最成功当属南山华侨城智慧广场和侨城一号。



2、住宅产权单身公寓、宿舍

建议谨慎购买

住宅性质的单身公寓、单身宿舍和普通住宅有什么区别?

其实你可以把它简单理解为“住宅类公寓/宿舍”,但它不能算严格意义上的住宅,也不能算严格意义上的公寓/宿舍。

现在市场上在卖的丹华公馆、御成府就是这个类型的产品。

属于历史遗留产物,近十年已经没有这样的土地供应,以后也不会有。

市场好的时候,既是住宅又不限购,两头靠;

市场不好,就变成了既不是住宅又不是公寓、两头堵。

这类产品受规范影响,都是小面积为主,优点就是不限购带学位,但最大的BUG就是学位积分计算的问题,到底是算住宅还是算公寓?有兴趣的可以去扒一扒2020年深高南风波,闹得沸沸扬扬的。



3、商办公寓

建议谨慎购买,核心地段大平层可以考虑,普通人就算了

很容易误导人的产品,说的直白一点,其实就是办公。

说实话,这是小编前几年接触的最多的产品,怎么把办公改成居住,当年都快研究吐了。

海量的办公供应、KFS的回款要求、还有这几年住宅限购限贷后买房名额的珍贵,住宅基本上80㎡起步、还有4.5米隔两层的噱头,也就造就了大量的小面积商办产品。

而核心区域住宅土地供应不足,核心区域大平层也就孕育而生了。

这类产品现在在走两个极端,非核心区域的商办去化非常困难,而且随着限购放松未来也看不到好的机会。

而核心区如后海、超总等区域,占据着城市核心位置、核心景观,未来会有更多大平层入市。



4、商务公寓

商务公寓这类型是最接近住宅的,也是接触到最多的公寓类型

小面积谨慎购买,核心地段大平层还是可以考虑的

自2020年7月22号起,深圳市已停止对商务公寓进行审批用地。

目前有40年/50年/70年产权三种,产权性质为商业,可以民水民电,通燃气带阳台,可以落户,可以积分入学。

商务公寓限售五年,五年后才允许交易,层高一般在3.1米-3.6米之间。



02

我们先说说小面积公寓。

随着三年楼市调整,很多公寓产品也被打回来了原形。

像去年闹的沸沸扬扬的龙光玖钻,就是2017年入市的商办公寓,买到的业主基本上至少亏损50%。

那是不是公寓就不能买了?

谨慎的买!

住宅限购限贷的逐步放松,未来还会进一步放松,公寓最大的优点不限购就没那么重要了,同时5年限售,周期也会比较长。

什么样的能买?

那些核心地段,租金抵月供的可以考虑。

而且只建议购买商务公寓,其它三个类型就不要碰了。

买非核心区极致单价小面积,或者核心区价格合适的

龙岗宝龙地铁14号线南约站的京基御景荟都,基本上都是深圳每个月的公寓销冠,它的卖点就是够便宜,最低1.7的单价,总价65万,基本上都是想上车深圳、不想租房,再加上超低的总价,属于极致的刚需入门。

福田区的最近很火的深圳中城,2019年12.9万/㎡的打新价格,刚可以交易就成交了一套233㎡,4050万折后单价16.3万/㎡,三年并没有像光明或者前海亏损的原因还是在于所处的核心位置,市场有下行但是降幅远远低于其它区域。

现在打折公寓单价6万多起,总价330万起,这种就属于核心位置租抵供项目,详细资料联系客服。



03


接下来我们说说大面积

其实在售的大面积非常多,特别是深圳规范要求办公平面必需一半大以后,就形成两种,一种纯大平层,还有一种非核心办公一个产证改多套的情况。

大平层其实很简单,看福田、南山以及宝中就行了,其它区域基本不用考虑,买回来也是砸在手里。

更细一点的话主要集中在后海、蛇口、福田中心区以及前海,占据着城市最核心的位置和最好的景观

网红最爱“深圳湾壹号”就是典型的商务公寓,产品做的非常不错的宝中华侨城宝辰是商办公寓,而恒裕深圳湾以及蛇口新玺则是商务公寓与商办公寓都有。

大平层公寓面积在200㎡以上,主力面积在300㎡,甚至去到500-1000㎡。

成交中以200-400㎡占主导,总价2000万-5000万为主。

商办大平层的供应会成为未来供应的主流,除了原有的后海、蛇口,超总会成为未来供应大户。

近期开始对外释放消息的前海嘉里中心,240-320㎡面积,无遮挡的一线海景,两次开盘迅速售罄,预计单价13-14万/㎡,对比周边国金汇接近5折的优惠,看来这又是一次土豪们的盛宴,但是以嘉里的销售风格,估计什么时候卖大家都不一定知道。

超总神州数码正式对外释放消息,超总壹号总裁会馆248-600 ㎡,单价折后(含装修)7.5万/平起,旁边万科SIC价格去到16万,这是要卷死它的节奏。另旁边天音大厦产品做的很有意思,有机会专门分享一下。



04

不管是小面积公寓、还是大平层,商务公寓还是商办,最终的目的还是以居住为导向。跟住宅市场形成了互补,但随着住宅限购的逐步放松,以及商务公寓指标的消失,未来公寓市场也会发生变化。

小面积公寓难度会继续加大,之前具备的小面积低总价等特征会被一些住宅所侵蚀,而且随着办公需求的进一步萎缩,未来会有更多商办小面积冲击市场。

核心地段大平层商办会一直存在,并不会因为9070的取消而消失,最主要的原因还是在于政府对土地市场供应的错配。最适合做居住大平层的位置全给了商办,但需求决定了市场,这也是商办大平层不会消失的原因。

城市核心地段及海景资源,极度稀缺的住宅供应,商办大平层很好的补充了这个缺口,未来还是这个趋势,这也就是为什么土豪们愿意为之买单的原因。

总的来说,深圳公寓市场是一个充满极致两面性的市场。

它既有普通民众追求梦想的舞台,也有财富阶层展现身份的平台。

在这个市场中,每一个成交记录的背后都有着不同的故事和原因。对于想要在这个市场中寻找机会的人来说,需要深入了解市场的变化和规律,同时也要明确自己的需求和定位,才能够做出明智的决策。

文章来源:房特工探盘

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