总价255万起！南山28个新盘大爆发，进度实探！

一季度过去了，南山还是一个盘都没入市。

而在2024年，南山从2月底开始，全年入市13个新盘，带来5100+套住宅。并且，全年网签期房2500+套，成均价约9.6万/㎡，全市最贵。

到今年3月底，南山可售商品住宅只剩1322套。

算下来，大概只够卖7个月左右。

▲南山新盘只剩下1300+套

不过，2025年，南山有21个商品房项目、约5000套住宅可能会入市。另有7个可售保障房项目，也有机会今年入市。

其中：

三大顶豪项目的最高价，有望创新高；

最低价或出现在南头、赤湾、西丽等片区，预计低至6万+/㎡。

可售保障房的最低价，为山樾湾花园，均价4.26万/㎡、总价约255万买2房。

▲商品房，上下滑动查看完整图片（数据仅供参考，请以开发商公布为准）

▲可售保障房（数据仅供参考，请以开发商及政府公布为准）

有你看好的项目吗？

三大顶豪户型曝光

3梯1户、单套总价近亿？

在所有项目中，最受关注的就是三大顶豪。

中信元湾府：

进度：基坑中

预计均价：15万/㎡以上

因为在深圳湾的南端、歌剧院旁，面朝大海，位置非常好，大众对这一项目的期待值很高。

目前网上已经扒出了项目面积段、户型图等等，甚至有推测说项目要卖17、18万/㎡。

不过至今深圳住宅备案均价都还没超过13.3万/㎡、公寓均价未超过15万/㎡，项目会不会刷新最高价，可以期待。

虽然网上曝光的信息很多，但我们实探发现，项目还在基坑阶段，预计最快也要下半年才能入市。

▲项目进度实拍（拍摄于2025年3-4月，下同）

项目总建面约32万㎡，其中：

一期占地约2.8万㎡、总建面20.7万㎡，规划5栋40多层的住宅楼；

二期是商业、酒店和办公等。

▲项目效果图

根据网传消息，项目主推约195㎡、285㎡、360㎡、460㎡的大平层户型，单套总价最高估计要近亿。

以下为网传户型图，设有保姆电梯、L型阳台、双厨房、多套间等等（仅供参考）。

约285㎡4+1房：

约350㎡4+1房：

约490㎡5+1房：

华润中海地块(T107-0107)：

进度：基坑中

预计均价：13+万/㎡以上

同样位于深圳湾，由华润+中海联手拿下百亿宅地T107-0107，在蔚蓝海岸对面、登良路地铁站旁，周边是后海的豪宅群、深圳湾的总部大厦群。

但和中信元湾府一样，项目也是基坑中，名称未定。预计至少要接近年底才能入市。

根据规划，项目占地面积约3.9万㎡，总建面约26.3万㎡，其中住宅约17.7万㎡，商务公寓约7万㎡，商业约1万㎡。

项目最大亮点，不只是区位非常好，而且视野上看，东面有机会看到人才公园和深圳湾海景。

▲项目位置及东面视野 | 来源：深圳市公共资源交易中心

价格方面，项目应该能超过此前中海深湾玖序的13.3万/㎡，达到13.5万/㎡或以上。

目前，周边小区挂牌价多在14-20万/㎡，也是深圳房价最贵的片区。

▲贝壳找房

半岛城邦5期：

进度：未见动工

预计均价：15万/㎡以上

项目位于蛇口海岸旁，是罕见的双面临海项目，所以也一直备受关注。

但我们近期实探发现，项目依然是停摆状态。

追溯来看，半岛城邦整个项目拿地接近30年、开发接近20年。

半岛城邦1期早在2006年建成，而上一期半岛城邦4期在2019年开盘，均价约11.6万/㎡。目前，半岛城邦三期、四期的成交均价在14-15万/㎡左右。

▲半岛城邦5期位置示意图

但后续因开发商资金问题，五期的开发进度非常迟缓。

在2022年，招商蛇口曾宣布与半岛城邦房地产就五期项目达成战略合作。

但直到目前，项目依然没有明显进度。

商品住宅爆发！

折后价能低过6万/㎡吗？

在顶豪之下，南山的10万+豪宅、改善盘等也并不少。

而且，前海、蛇口、南头等片区的新盘都比较多，如果集中入市，有机会进一步降低售价吗？

还是会和其他热门行政区一样，加推即涨价？

先看前海：

前海时代三期：

进度：接近封顶

预计均价：12万/㎡

项目有机会成为今年最快入市的南山项目。

项目位于前海桂湾，在前海深港基金小镇南侧，周边城市面貌崭新、配套好。

前海时代三期目前的进度也比较快，出地面几十层、接近封顶。

项目属于前海时代广场项目的一部分，总体量超百万，是前面目前最大型的综合体项目。此前前海时代三期已入市过344套住宅，均价9.9万/㎡。

这次推售的是58栋的大平层户型，只有245㎡、285㎡两个面积段，吹风价约12万/㎡。

245㎡

285㎡

湾啟紫荆府：

进度：出地面约20层

预计均价：12万/㎡

项目位于前海妈湾片区，前海湾花园一期西侧、5号线妈湾站附近。

周边已经落地了不少居住项目，基本都是均价10万+的项目。

目前，项目已出地面约20层左右。

根据规划，项目占地近2万㎡、总建面约6.7万㎡，规划3栋住宅、商业、18班幼儿园等，带来495套住宅、595个车位。

项目在去年底推售1栋产品，约96-142㎡的3-4房，均价约10.8万/㎡。今年将加推2栋产品，户型和价格可以参考一期。

另外，前 海南片 区今年货量也不少：

观山海家园，去年已入市，折后单价7.2万/㎡起，容积率低至约2.66、楼高低至17层，非常宜居，今年有可能会加推。

详细可查看：

▲容积率仅约2.66（效果图）

万星林花园在观山海家园旁，占地约5.3万㎡，建面约14万㎡，带来955套房源，目前出地面十几层。

▲项目工地（拍摄于2024.12）

创意世纪公馆，在兴海公园西侧， 目前已出地面数十层，项目体量小，占地约4千㎡、总建面约3.4万㎡，带来157套住宅，也有望今年入市。

▲创意世纪公馆效果图

再看蛇口：

除了顶豪半岛城邦5期外，还有：

招商海玥家园

进度：出地面约20层

预计均价：10+ 万/㎡

项目位于望海路与湾厦路交汇处，2号线东角头站周边，目前已出地面约20层。

项目占地面积约9千㎡，总建面约6.6万㎡，容积率7.25，涵盖住宅、公寓、商业等业态。

项目共2栋住宅、1栋商务公寓，其中商品房只有52套，其他都是回迁房，可售数量非常少。

据悉，项目将先推售公寓产品，为36-60㎡的小户型，约389套。

▲效果图

▲户型图

另外，蛇口赤湾片区还有天健K104-0049、深铁熙府等项目。

其中，天健K104-0049在天后博物馆北侧，占地约1.37万㎡、总建面约3.8万㎡，容积率仅2.8，目前还在基坑中。

近年赤湾片区新盘数量多、竞争压力大，预计项目单价或低至6字头起。

科技园：

翰熙典居

进度：出地面数十层

预计价格：10万/㎡

这是科技园难得上新的产品，位置非常好，在深大南地铁站、深圳大学、腾讯周边，也是南山的经济核心区域了。

目前，项目已出地面数十层，正在建设营销中心当中。

项目前身是桂庙新村旧改，建面约37万㎡，其中住宅近25万㎡，包含了商品房、保障性住房、商业、办公和酒店等。

据悉，今年或首推01-01地块产品，该地块有3 栋住宅、1栋幼儿园。网传户型为约105-120-130-155㎡的3-4房产品，共247套，都是新规产品。

以下为网传户型图，仅供参考。

105㎡

120㎡

135㎡

南头：

南头应该是南山库存最多的片区了。

此前缙樾府已推售过114-133㎡的3+1、4+1房，折后单价约6.8万/㎡起，共147套，还有70+套未备案。

项目位于同乐片区，在同乐实验学校西侧、荔源雅苑旁。

▲前排为荔园雅苑，后排为桑泰缙樾府 | @深圳买房计划11月实拍

旁边还有同乐公馆、乐源雅居两个小体量项目，预计价格也能低至单价6字头。

新增项目有：

中海云启源境，在南山实验园丁学校、豪方天际旁，目前已出地面数层。

▲项目效果图

项目体量不大，仅3栋住宅（含移动保障房），共708户，户型约为90-143㎡的3-4房产品。

以下为户型图，点击查看大图：

价格方面，中海的加入，会不会把同乐片区的价格卷出新高度？

另一边，南头的传统居住区也要上新了。

其中，金桃园大厦2期早已是现房。

项目的一期在2003年入市，二期在2012年获得建设许可，但后续久久未入市，成为现房都已经好几年了。

网传项目推售192套户型约71-118㎡的住宅。

但据悉，该项目此前已有房源出租，目前暂未明确未来将用于出售或出租。

现在项目一楼正在装修动工，并张贴出“旺铺招租”的公示。

另外，南苑新村旧改也在动工。

西丽：

西丽今年也有3个项目。

风格城事花园在珠光村旁、塘朗山下，目前已经出地面数十层。

项目体量超20万㎡，分为2个地块建设。

03-01地块占地约1.5万㎡，总建面约10万㎡，共有3栋住宅、2栋公寓，带来896套住宅（包含回迁房）。

03-02地块占地约1.8万㎡，总建面11.9万㎡，带来4栋住宅（含1栋保障房），共627套。

▲效果图

此外，汇城茗院预计加推50套116㎡住宅，备案价可以参考2023年的9万/㎡左右。项目位于西丽湖水库东南侧、7号线西丽湖站周边。

还有羊台书苑，位于南山的北部、靠近宝安石岩，规划总建面约30万㎡，规划了1800+套住宅，但小区本身就是为了安置回迁建设，目前已经接近现房，依然没有入市消息，推测项目可售房源数量很少。

▲效果图

最后，还可以关注一下南山的可售型保障房。

今年最有机会入市的是山樾湾花园，也是南山价格最低的项目