这类二手小区将面临降维打击！

未来某些二手小区将面临降维打击！

从招商玺家园交付的那会儿，市场似乎有了某种觉醒！

这种觉醒是从上至下且普遍的，从开发商到中间的中介/媒体/大V，再到买房的客户，都意识到了品质的重要性，市场真的有很多人愿意为了品质买单！

以前并不是没有这种意识，而是在19年至21年的打新狂热，加上政府限价开发商控成本，到后面几年的打价格战，让大家忘了高品质的重要性和高品质带来的溢价。反而每个楼盘一交付就因品质上的问题让“团建”成了惯例。

图源网络

招商玺的交付品质确实让很多网友眼前一亮！

玻璃幕墙的白色弧形外立面、酒店式园林配备招商首个室外恒温泳池。挑高9米的入户大堂，墙面用的意大利大理石拼花，地面是葡萄牙灰岩。

招商玺 实景图

招商玺 实景图

招商玺 实景图

这属实让同期交付的其它新房黯然失色，也被网友称为“深圳楼盘交付的天花板”，就单颜值上完全能和新天鹅堡、悦府、半岛三期等品质豪宅一决高下。

同时也获得了业主及一众房产大v/中介乃至购房者的一致好评，当时市面上赞声一片，成交价一开始更是开到13-15万多（小户型开盘均价10.8万）。

高品质的交付也为小区成交带来了高溢价！

龙华的超核润府，目前99平单价在7.28万-7.5万之间，相比附近的中洲迎玺高出1万一平！

中洲迎玺大社区，容积率4.24，车位超1:1，梯户比2T4/3T3/3T4；超核润府容积率5.6，车位1:0.95，梯户比3T4/3T6。

相比下来，迎玺各方面均衡性其实要更好，超核润府能跑赢大势，品质占了很大一项权重！这也是二手市场中，拉开价差的关键点。

超核润府 实景图

超核润府 实景图

妈湾的紫荆府，近期因外立面又引起关注——大面积铝板+玻璃幕墙，做得十分漂亮，得房率在前海新盘里也是翘楚。

紫荆府外立面 实景图

配置上专梯入户、独享电梯厅，这在过去都是豪宅的水准，现在卷到这类刚改盘也达到同样水平，客户看了也愿意买单。

一个个亮眼的新房交付，给人感觉深圳的产品力时代又杀回来了！

记得19-24年之间，不管楼市火爆与否，整体而言，大家对品质的重视还没这么高，反正这几年间交付的楼盘，无一列外都出现品质上的维权，更多的是关心价格和地段。

当时开发商比的也是速度，从拿地到开盘的周期，一个比一个短，龙光天境从拿地到开售仅用了8个月，当时市面上很多声音称之为“深圳速度”！

效率大于一切，新房标准化生产、同质化泛滥，结果大部分项目都没有明显竞争力，这也是许多郊区新房变成库存的很大原因之一。

从2024年左右，这两年行业复苏的关键更趋向品质交付，开发商逐渐从卷价格迭代到卷产品，外立面、公区到户型，整体口碑比前几年好了许多！

室内外泳池、内部中央空调这些硬件配套都成了常规操作。铝板外立面、星空顶车库、酒店式大堂更是出现在越来越多的刚需盘上！

小区地库

之前星空顶地库还只属于深铁懿府二期、海德园等高品质住宅的象征，现在已经成为不少新房的标配。

润曜府地库 实景图

鹏宸云筑地库 实景图

架空层泛会所

过去几年架空层泛会所都是临海揽山、云玺锦庭等高品质小区的配置，现在像前海未来城、珺奕府、凤凰里等刚需盘中也越来越常见了。

入户大堂

现在一些新盘已经打造出星级大堂水平。光明润宏城约10米的挑高+约60㎡的玉石背景墙；宝安海岸城二期，约6米挑高+天然大理石铺贴。

海岸城入户大堂 实景图

low-e玻璃+铝板外立面

在几年前都是临海揽山、佳兆业天宸这类单价10万+，总价千万的高端改善才会配置。

现在云启源境、天源华府和琅玥湾也开始按这个标准打造，甚至连珺奕府、盛合天瑞和海岸城翰府这类刚需盘也是同样规格。

珺奕府外立面 实景图

盛合天瑞外立面 实景图

小区园林

这方面更是卷的五花八门，各有新意。海岸城翰府的三重立体园林，将架空层园林和海岸公园、大钟山公园、万丰公园串联起来，约4万平的休闲空间。

海岸城翰府园林 实景图

金尊府的中式园林，约1.8万㎡体量，是深圳首个真正以中国皇家园林为样本打造的中式园林。

金尊府园林 实景图 金尊府园林 实景图

鹏宸云筑的岭南园林，158种珍稀树种全冠移植，6000㎡的镜面湖，水景、湖景、花鸟鱼虫相互交错。

鹏宸云筑园林 实景图

户型上，方正户型、动静分区已经是最基本的配置，现在已经往得房率上卷。

前几年新房普遍70-75%的得房率，80%多就可以当成卖点。在今天只要是个楼盘，起步就有80%多，90%多甚至超100%得房率都是司空见惯。

以往89㎡三房两卫，已经很极致了。现在面积越做越小，越来越卷，85㎡、79㎡...这对于刚需买家来说太有竞争力了。

“团建”是过去几年深圳楼市的一大痛点，很多人曾感叹，一线的深圳房子质量甚至不如很多二线城市的，“团建”几乎是所有项目无法逃避的魔咒。如今新盘的交标普遍在提高，去年开始维权的声音少了很多。

新房互拼品质，这对市场和客户来说是好事，但对于前几年低使用率、低品质的次新房，和同价位的二手房来说就是降维打击！房子新、使用率高、设计前沿、品质更好了，起价也会比那些高很多！

现在很多老小区，公区设施老化、物业质量下降，外墙老旧落后，尤其是楼龄过了15年的，它的颜值巅峰就已经过去了。

以前，只要位于南山、福田的房产，那可以被视为优质资产，后来演变成某某板块的房子才算好，如今更是细分到某条街道、某社区，甚至某几栋楼才被认可为好房子。

随着日益细分，那些曾经靠“蹭热度”抬高身价的房子，很可能会面临价值崩塌。

未来可能出现，一路之隔房价相差一半的情况会越来越常见，品质为王的时代即将到来...