罗湖区还能买吗？

罗湖是一个让好多深圳人纠结的区域。

一方面，罗湖毕竟是关内，各方面的资源都不差

但另一方面，罗湖的发展已经没有什么前景。

你说能买，似乎未来增值空间真的不大；

你说不能买，罗湖的房子价格便宜，花个300-400万就能在配套比较完善的核心区安家了，居住层面考虑，其实真挺香的。

罗湖，到底能不能买？还有没有必要买？

罗湖现在的发展情况如何？恐怕很多人还没有详细的概念。

我们看最直观的数据就好了。

根据2022年的数据，罗湖的GDP排名全市第6；

人均GDP排名全市第5；

罗湖的第二产业产值排名全市第9；

罗湖全区的预算收入排名全市第6；

光看经济数据排名，罗湖早就配不上核心区的地位了。

另外，大家可以看看罗湖2021-2035年国土空间的发展规划，你会发现罗湖整个区都没有多少产业规划。

我把文件中罗湖的发展目标截了图，目标中的文字和“产业”两字没有任何关系。

除了没有产业规划之外，罗湖的国土规划还有一个特点——生态绿地用地占比非常高

根据罗湖自己提供的规划数据，罗湖的生态绿地空间占到全域国土空间的53%

也就是说，未来罗湖有超过一半的城市空间并不能用来开发。

生态空间的比例反而大于正常的发展区域，这说明未来罗湖的定位，可能是一个生态郊区，可能是一个居住区，但不可能是一个有核心就业中心的产业区。

所以为什么罗湖的未来不值得看好？

城市中心西迁导致的产业移出只是一部分原因。

真正问题的核心，是这个城市的政策资源，不再青睐罗湖。

罗湖原本拥有的资源优势，也在逐渐减弱。

过往罗湖的优势，一个是成熟的城建以及配套；第二是教育资源。

先说说第一个。

罗湖成熟的城建主要得益于罗湖比其他区更早地进入了城市化，有先发优势。

但是先发优势很快就会变成劣势，30年甚至40年前的城建、基础设施以及住宅都已经变旧，变旧之后再想要旧改，成本就很高了。

另一方面，罗湖成熟的配套优势也正在减小。

商业、地铁、公园这些城市配套，放在20年前，罗湖肯定是深圳各个区域中数一数二的。

但是到了2023年，深圳每个区都不缺大型商业、地铁了，连坪山都要准备建一个万象城了，罗湖的万象城已经算不上是优势了。

随着龙岗、光明、坪山这些原来的关外片区配套短板慢慢补齐，城市界面完善，再加上还有产业规划保留一部分就业人口，一对比下来，罗湖的优势就不大了。

再说说罗湖第二个优势——教育。

教育绝对是罗湖的金字招牌了，但是当下罗湖的教育优势也在遭受冲击。

一方面在名校集团化大潮下，罗湖的名校整体优势会有一定的动摇。

毕竟学校的成绩很大程度上都是靠生源，名校遍地开花之后，优质生源不再像以往那样集中，这会影响到一些老名校的生源。

另外一个方面，罗湖的名校自身也有波动，比如深中，今年的高考成绩相比去年就有下滑。

2022年物理类学生高考成绩超过600分的占比85%，今年只有77%。

尖子生成绩的下滑，导致有一部分家长开始质疑深中“高进低出”，也就是花了很多时间精力甚至金钱入了深中，最后的结果却差强人意、不如预期。

所以啊，名校的金字招牌，并不是绝对地稳固。

那这就带来了一系列的问题：

罗湖的名校影响力降低之后，过去纯粹为了学区，花个400-500万去买个小面积而且还破破烂烂不能住的学区房，真的还划算的吗？

大学区和集团化办学的政策之下，罗湖的顶级学区房，还值不值得动辄14-15万/㎡以上的单价？

深圳的鸡娃文化盛行，但是最近这些年，鸡娃所获得的产出却越来越小，在教育均衡化的大环境下，继续在国内这种高压环境下累死累活的鸡娃，还有必要吗？

这些问题，如果你没有答案，我建议可以参加一场我们的线下沙龙分享会，我们团队有非常熟悉深圳学区房和深圳教育的老师，可以系统地为大家分析深圳学区房的走向以及教育问题。

罗湖未来的发展，相比其他区域没有什么优势。

但是，抛开单纯的增长思维，更加专注于自住或者稳健投资的话，其实罗湖也有优点。

因此，你买的房子会不会被套牢，取决于你对这个片区未来的特性有多了解。

过去几年，支撑罗湖房价的其实是两批人。

第一批是罗湖的老土著，本地客源；

第二批是想要优质学位的家长，这一批人托起了罗湖学区房的价格

未来罗湖的主要买家，肯定还是第一批。

毕竟这些人的购买力很雄厚，而且买房非常认地方，对关内尤其是罗湖有执念；

而第二批买家我预估会减少，罗湖顶级学区房的价格过去两年基本都降了30%，在教育政策的强制平衡下，顶级学区房的价格也很难再爬回高位。

但是这两批买家，我觉得都不是接下来罗湖买房的重点考虑方向。

接下来在罗湖买房要重点考虑的，其实是南山、福田核心区工作、但居住需求外溢的那一批人。

从罗湖的二手买卖价格上看，罗湖的商品房交易回报率确实不高。

但罗湖有一个优势——租金回报率很高，在深圳数一数二

图源：珊瑚数据

根据珊瑚数据提供的报告，在深圳地铁房的租金回报率排行中，前10名的板块中有8个来自罗湖，特别是罗湖区南部，回报率最为亮眼。

毕竟罗湖离主要就业区近，租金相对没那么贵，地铁又方便、商业又繁华，在这里租房住还是非常舒适的。

未来在深圳无论是投资还是自住买房，租金回报率是一个很重要的参考因素。

因为在深圳房价越来越难涨的大背景下，老实讲，手里有余钱剩米，纯粹只是想要拿点钱投资深圳的朋友

如果当下选择追涨网红板块，血亏的几率很大；

但是选择投资租金回报率高的区域比如罗湖，稳稳当当的反而还有机会小赚

深圳的购房逻辑，是时候需要重塑了。

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除了租金回报率之外，未来罗湖买房还可以考虑的一个因素——旧改

罗湖作为老区，是一定要进行城市更新的，只是不同区域的更新快慢会有时间差异。

罗湖当下旧改项目还是不少的，比如湖贝-蔡屋围的旧改、笋岗-清水河片区的旧改，都是体量很大的旧改项目。

率先在罗湖完成旧改的区域板块，在罗湖一定有先发优势！

如果这些板块还有项目能有地铁加持的话，就相当于把旧改和租金回报率两个优势结合了起来。

因此，你在选择罗湖的板块和项目之前，一定要把租金回报率和旧改这两个因素先分析透彻。