降价潮烧到了南山！

高达74层的住宅，楼高240多米，绿景白石洲璟庭还未入市时，对于他的价格就是众说纷纭。

当时就有粉丝留言猜是8字头，有很多人说他是在做梦。

然而，这两天绿景白石洲璟庭曝光了，说是折后8.7万/㎡起送全屋精装。

把深圳南山核心位置降价到8字头，这在之前是想都不敢想的事情。

深圳这把降价潮，终于烧到了南山。

要知道之前吹风价一直是11-12万，最低也只敢往10字头猜，没想到突然蹦出8字头，这个价格属实让人意外。

关于8字头的价格，很多人说，这相当于周边二手房价格的6折了，折扣赶上人才房了。

而背后的原因，还是因为项目的品质确实有些一言难尽。

11.5的超高容积率

只要是在深圳的楼盘，普遍都存在容积率的问题。

一般来说，容积率到4或者以下，开发商就会拿来吹说是低容积率了。有不少豪宅的容积率，还都是3出头的。

刚需楼盘一般在5-8之间，也都是正常的。

但是高达11.5的容积率，这还是头一回。

可以算一下，总高74层，每层还有6-7户，一栋楼400多户体量能赶得上一个小区了。

试想下，一个组团，3栋住宅楼，就有1257户，还有两栋公寓1489户，这得有多密？

恐怕平常出门等个电梯，怕都得等上十来分钟。另外视野受阻、采光影响这些，也都是问题。

240多米的楼高

74层，240米的总楼高，就会导致核心筒面积大、避难层空间多。

一般来讲，从高层建筑的首层到第一个避难层或两个避难层之间不宜超过15层，光是避难层，绿景璟庭可能就已经多达4个。

避难层的面积都属于公摊面积，到最后羊毛还是出在羊身上，只能从得房率上来薅了。

圈层糅杂

白石洲一期项目中，分为绿景璟庭和天悦花园，璟庭是商品房，天悦花园是回迁房。

我扒了一下数据，绿景白石洲璟庭是可售商品房，住宅总共1257户，其中≤90平的户型1193户，占比94.91%，住宅户型为55-275平，跨度很大，另外加两栋商务公寓。

天悦花园3座超高层住宅总共1607户，全部为回迁房，另外再加上3栋商务公寓。

回迁房的户数比商品房的户数还多，可以看下上图中标出来的，咱就是说这种场面还是第一次。

回迁房占比大，且公寓和住宅混在一起，居住纯粹度就肯定高不了。

可以类比下大冲城市花园，也是回迁房。被村民们租出去不少房子，里面做美甲的、吃饭的餐厅不要太多。

绿景一期不止回迁房，还有5栋公寓，届时小区里业态复杂，恐怕堪比大杂烩。

大放血让利背后，其实是为了迅速回款

绿景白石洲璟庭之所以关注度高，一是地处核心位置，二是因为体量巨大。

整体建筑面积达到500万平，超过隔壁的大冲华润城旧改，据说是全国核心城市旧改项目中最大的。

整个项目分四期开发，当前推出的只是首发项目，后面的二三四期项目，有些甚至还在等待拆迁，不管是时间和金钱，都要耗费很多。

项目除了住宅，还集齐了商业，办公，酒店，文旅，是一个超大综合体。只有迅速回笼资金，后续的建设才能得以延续。

另外，大放血的原因也不排除想打造口碑的可能。

由于后续还有很多项目等待出售，只有将第一期的项目打出口碑，后续的项目才能够持续长红。

如果绿景白石洲是一个小盘，在这么好的位置，绝对不可能卖这么便宜。

就像隔壁的深业世纪山谷一样， 只有两栋住宅，供应又少，绝不可能有这么实惠的价格。这个项目的住宅到现在还一直不卖，大有捂盘惜售的嫌疑。

虽说绿景白石洲璟庭低备案价背后，有未来的项目能够顺利建设并出售等原因。

可降价最根本的原因，是因为如果不降价，市场就没有人买单。

近3年以来，深圳二手房房价显而易见的出现了价格下跌。

根据乐有家研究中心数据显示，2020年深圳全市二手房成交均价6.9万/㎡，而2023年上半年的二手房成交均价为6.5万/㎡，相比三年前少了约4000元/㎡。

坐实了“深圳二手房价回到2019/2020年”这一说法。

成交量方面，二手房实现了成交实现四连跌。

7月深圳二手住宅成交2259套，环比下降6.1%。这已经是二手住宅成交量连续4个月走低了。

再加上近期的政策风向，一边是看似越来越紧锣密鼓的政策出台，但落到市场上却一直是反映平平。

很明显的感受是，最近大家似乎又对市场失去了信心。成交量上不去，急着出售房源的业主只能大降价。

近期就有一套南二外学区的小区漾日湾畔，一套184平5房，满五年唯一，目前报价2100万。

业主从3月放盘到现在，连续多次降价，总共降了500万左右，目前这套房已跌回2019年底的成交。

同时业主还承诺，如果资金到位够快，价格还有空间。据说是因为这个房子的业主欠款已经高达1900万。

而这样的例子还有很多很多。在没有真正的利好出台前，恐怕这个降价潮要持续一阵子了。