最近的楼市一路火花带闪电，出台了一系列重磅楼市政策。

是真的重磅，不开玩笑：

在这么多重磅信息的叠加之下，楼市走向如何？对我们买房有什么影响？我们一起分析一下。

01

一线城市动了，然后呢？

这次与以往同，北上广深率先表态，明确会根据实际落实推进调整购房政策。

俗话说，三军未动，粮草先行。

在楼市这边，官方态度刚摆出来，业主就反价了，这个响应速度，真的很"666"。

据这几天媒体报道，在北京、广州、沈阳，深圳等城市，有些业主开始反价或者反悔不卖。

点击放大看媒体报道

在连续利好政策刺激下，业主心态转变，认为政策利好会推动房价上涨，被压抑了三年的焦虑心情缓解了不少，甚至还行想趁机赚一笔。

一万间认为，这些反价业主根本没有看清政策的本意和市场的形势。

我们要理解，国家出台政策，从来不是为了房价涨，而是为了促进成交量，更准确的说，国家的目的是构建一个健康的房地产市场，在有一定成交量的基础上，保持价格微涨。

目前二手房市场仍然是供大于求的局面，仍是“买方市场”。

经过2年疫情打磨，大部分购房者的心态还是比较谨慎的，在国内经济、就业等环境还没稳定的时候，他们不会盲目上车，而是会继续观望或者选择保障房。

而从另一个方面来说，这些业主的反价价行为是一种不理性的行为，会对接下来的楼市和政策产生直接的影响。

现在正是四个一线城市酝酿出台重磅政策的关键时刻，反价业主的行为，无疑会让城市决策者对市场产生顾虑甚至“误判”，不敢出台真正“重磅”可以直接拉动楼市的政策。

同时，购房者与业主的拉锯周期将会延长，降低市场活力，会影响好不容易才建立起来的楼市信心。

02

促进改善是此次政策调控的重点

大家再仔细一圈最近的政策，“支持刚性和改善性住房需求”成为了上至中央，下到地方政府都在力推的促进经济发展的政策。

很明显，众多利好及现象都在传递一个信号：国家正在重视、鼓励改善买房需求！

为什么要支持改善呢？

一万间认为是为了盘活楼市，稳房价预期，稳固楼市信心。

有研究表明，从北京“卖旧买新”或“卖一买一”已经占到楼市总成交比重的55%左右。

另外50个重点城市改善性购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，改善性购房的比重正逐年增多。

贝壳研究院的研究也表明，35岁至45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。

基于这些数据，我们就知道只要把这部分购买力释放出来，就能快速提振楼市。

而且我们也知道今年政策的特别之处是一线城市率先响应。

这是因为房地产未来的消费主力军必将是新城市青年和具有一定资产的人群（改善）。

在这样的情况下，要促进房地产市场的消费提升，就只能鼓励支持一线城市改善型住房的消费需求。

一万间在这里提醒大家，未来楼市的机会就在一线或者强二线。

北上广深这样的人口持续流入城市房价应该是稳中有涨，而三四线甚至是五线的人口持续流出城市，房价在未来基本上是呈下跌趋势的。

所以一万间建议，一线城市，或者强二线城市粉丝，如果是首次购房的刚需，现在就可以看房买房了，不用等政策，因为大部分政策是针对改善群体的。

而且改善群体一旦释放了，无论购买力还是购买资格（社保、公积金等），你都未必拼得过。

改善群体，不着急用钱的，可以先观望，等政策落地的时候再买房、换房。

但是切记，现在关键时候，不要把房子乱挂牌，乱涨价，甚至反价。

03

房价涨跌预期

又到了讨论房价涨跌的时间。

按照惯例，一万间直接说答案：“会涨，但是不会大涨，而且在短期内不会涨”。

原因如下：

1，当前仍处经济恢复期，人们对房地产消费的信心仍有待提振。

2，疫情影后遗症，居民储蓄意愿增加，消费动力不足，收入也未出现大幅上升

3，此次国家出台政策，不是为了房价涨，而是为了促进成交量，“房住不炒”依然严格把控

4，保障房体系的不断完善和推进

5，房企风险还没化解，房企当务之急卖房回流资金，活下去，而不是涨价。

而且我们还要承认一个事实，政府最近出密集政策的重要意义是防止楼市暴跌崩盘，拖累经济。

我们现在是希望激活楼市，稳住价格，用时间换空间，力争稳住经济大盘，保民生。

综合下来，一万间觉得，今年下半年，楼房成交量活跃起来，真正做到楼市复苏就很不错，涨价，也是明年再考虑的事情。

04

下半年深圳楼市预估

现在的楼市充斥着各种声音，看好看衰的都有。

一万间也说说，对于深圳楼市，一些自己的判断和看法。

按照目前的情况来说，一万间认为最有可能出台的政策是：

1，降低存量房贷利率；

万人期待的降低存量房贷利率，既可以让高利率买房的业主减负，又可以让拉动内需消费；最最最重要的是，可以让购房者减少观望期，因为将不会发生“买房一个月后，因为利率调整，购房成本直接减少几十万”的事情。

2，限贷放宽（认房不认贷、降低二套首付比例）

这个放宽完全贴合中央的指导思想“支持刚性和改善性住房需求”，以深圳谨慎的性子，这个政策出台的几率很大。

当然，按照深圳的以往经验，还有一些政策深圳会斟酌着出台（主要的看北京，上海会不会出台，然后跟进调整）。

比如，一万间认为要深圳放开限购、限售还是比较难的，一方面深圳地小人多，一旦放开，供应会跟不上；另一方面从经济增长来讲，深圳对房地产、卖地的依赖程度并不高。

其次，目前深圳房价总体还是处在一定高位，隐藏的购买力还是非常强悍，放开的风险性有点大。

至于深圳楼市日后走势，基于深圳政策的调控力度，和现在保障房的对冲，一万间认为深圳房价会比较稳，深圳买房暴富赚钱，已经成为过去式。

而成交量上，深圳片区分化会更虚幻，新房市场因为一路向西的概念，热度依然是西部的，东部继续坐冷板凳。

但是二手房成交方面，这2年挤出泡沫，价格合理的龙岗龙华依然占有很大的比重，甚至学区概念依然浓厚的罗湖区也能占一席之地。

不信的话，大家可以在接下来的几个月，看看深圳楼市成交量，验证一万间的话。