豪夺楼市冠军的龙岗，能否打救哑火的新生片区？

你知道，今年深圳住宅成交最火的是哪个区吗？

根据深圳房信平台网签数据显示，今年1-4月份，深圳全市一二手住宅成交总量为21414套，2023年仅过了1/3，深圳楼市就完成了去年住宅成交总量的37.89%（2022年一二手住宅总成交量56508套）。

虽然整体对比往年高位仍有距离，但不可否认的是深圳楼市已经走出2022年的阴霾。

而深圳10+1区中，一二手住宅成交量最高的并不是库存大王龙华区，也不是网红频出的光明区，而是默默无闻的龙岗区！

据房信平台数据显示，1-4月，龙岗区一二手住宅成交总量4617套，支撑起全市21.5%的成交量，其中二手住宅成交量更是连续3个月居于全市第一，一手住宅在3月份拿下全市第一桂冠，4月份则是第二。

龙岗区一二手住宅成交总量4617套

不得不说，今年楼市的黑马非龙岗区莫属，为什么龙岗区楼市在今年会异军突起，这当然离不开龙岗区作为刚需天堂的属性，加上去年地铁14号线、16号线开通后，龙岗区交通上的便利程度大大提高，其作为房价洼地，不得不让刚需族动心。

不过，龙岗区的道路规划一直是饱受诟病的缺点，尤其是布吉片区，虽然紧邻罗湖区，脏乱差一直使得布吉价格迟迟未见上涨。

然而，龙岗却有一个片区，明明拥有良好的规划，崭新的居住面貌，却在今年龙岗楼市情绪高涨的情况下，楼市却表现出几近哑火的局面。

这个地方就是龙岗新生片区。

宅地供应大户龙岗新生片区

 新生社区位于龙岗街道北部，为龙岗区龙岗街道下辖社区，辖区总面积7.4平方公里，社区拥有7个功能齐全的大型工业区（新生、低山、仙人岭、田祖上、车村、龙山、新联）。

片区虽然工业园区聚集，但整体分布合理，沿着新城路以北主要以新建住宅区为主，若从龙岗中心区驾车或公共交通工具前往新生住宅区，不可避免将见到林立的工业产业园。

若从盐龙大道转进龙凤路，可以见到两侧都是新建的小区，不同于很多原关外地区的新小区与旧村并立，在新生片区反而很少，工业园与居住区较为分明。

据了解，在以前，新生常年处于产业低散、没有地铁覆盖、缺乏生活配套等原因，导致片区整体发展留下较多欠账。

如今，凭借大量的居住用地，新生成了龙岗中心城主要的新盘供应区域。

新生片区规划图

从片区规划图可见，片区内以居住用地为主，地块彼此连片，片区居住属性明显。

但商业、公建配套用地较少，这也就戳中了刚需族的痛点，买得起、地铁、学校，新生片区的刚需三宝似乎只满足“买得起”。

片区学校与商业匮乏

商业需龙岗中心城满足

众所周知，在深圳，学校一直是刚需置业者非常看重的一项指标，光明区近几年一直受到置业热捧也不外乎于多个名校集团的入驻，前阵子深中学区的分配引发的多方对立便是如此。

而缺乏名校加持的龙岗区，在议论上天然就落了下风。

根据龙岗区教育局发布的学区地图显示，新生片区住宅最集中的区域有多所九年一贯制学校，分别是仙田外国语学校与龙岗街道新梓学校、龙城高级中学教育集团东兴外国语学校，学校资质方面倒是不差，但是面对社区未来大量居住用地的供应，未来学位不足的情况也将成为新生片区棘手的问题。

商业方面，在深圳，一般大型的居住社区，离不开大型的商业配套，新生片区的住宅区目前以底商为主，较大的仅有君华时代的2万㎡商业体，其规模难以满足，大型购物广场需前往几公里开外的龙岗中心城。

道路交通方面，项目紧邻三条主干道，分别是“外环高速、盐龙大道、龙岗大道”,总体来说新生片区交通便利性不差，但新生毕竟是龙岗的东部区域，与外区通勤的时效也是一个必须要重点考虑的问题。

而对于居住属性较强的新生片区，虽然有3号线延长线新生站，但是目前在售的新盘距离新生站直线距离在1公里以上，另外，被踢出深圳地铁五期规划的21号线，更是令新生片区陷入尴尬境地。

21号线退出5期规划

龙岗与南山无缘地铁直达

4月12日，深圳公共资源交易中心发布深圳地铁五期工程项目可行性研究和勘察设计总承包及工程勘察设计监理项目等的招标计划公告。

深圳地铁五期算是尘埃落定了，不过却有4条线路被移出了五期，这其中包括计划串联龙岗区内部的地铁21号线一期。

根据规划，深圳地铁21号线一期为服务龙岗区内部的快速线路，二期工程将延长至南山前海，进而串联龙岗与南山。

至于为何会21号线被砍掉，其实不难理解，被移除地铁五期规划的4条地铁线路中，几乎清一色都是深圳郊外地铁线，其中两条还是串联东莞的地铁线。

地铁规划和建设申报，被国家“踩刹车”这个事情，不仅仅是发生在深圳，只不过深圳比较受关注而已，实际上，深圳整体地铁客流强度虽然居于全国前列，但是郊外的地铁线路也不免出现客流强度过低的情况，例如地铁6号线支线、地铁20号线，而深圳五期地铁申报收紧，自然是意料之内。

不过深圳21号线没有搭上早期审批较为宽松的东风，这样使得新生片区缺乏了刚需族就看中的地铁优势。

当然，3号线延长线也在如火如荼建设中，预计2025年通车，只能说21号线更多是给了新生片区提高价值溢价，就算获批建设，那也是5-6年后才能享受到的地铁红利。

二手房价普遍低于参考价

新房户型同质化严重

目前新生片区在售二手房小区并不多，多以佳兆业水岸新都与深房传麒尚林等为二手房主要供应，参考价基于3-4万/㎡。

由于巨量的新房供应，新生片区的二手房市场展现出与深圳大多数地区截然相反的情况，根据贝壳网显示，新生片区的二手房挂牌价格普遍低于参考价，可见区域业主的对房价的心理预期并不高。

通过一新生片区一小区业主爆料，其在2021年买的新生片区的房子，明年六月份可以挂盘卖，目前只能卖到270万左右，而当时是330万买的毛坯，到现在也没装修住进去。

据了解，这名业主一直在南山这边上班，住在宝安，目前中介说的按当前价格卖必定要亏，不卖，担心过多几年更没人接盘

至于新生片区的在售新盘，以2021年及2022年入市的新霖荟邑花园、保利雍山郡、阳光香格里为主要供应，另外还有上个月刚入市的美盛岭尚苑。

龙岗新生片区网签情况

这几个项目位置差异不大，户型面积段多有重合，均以刚需户型为主，从新生片区在售项目的去化可见，片区新盘总体去化率非但不高，折后的均价更是与片区二手房房价无异。

保利招商雍山郡

保利招商雍山郡属于招拍挂地块，在深圳2021年第二次集中供地中，保利以15.23亿+20000㎡人才房面积竞得龙岗新生地块G09202-0047。

保利雍山郡（乐居摄于23.04)

保利招商雍山郡共规划1576户，其中可售商品房约750套，安居房373套，车位共1377个。主推户型建面约69㎡、84㎡、94㎡产品，均为2-3房刚需户型。

项目于去年9月获批预售，推748套，备案均价3.91万/㎡，使出了延迟一年供楼、首付分期等促销手段，然后距离开盘半年过去，项目网签去化约23.7%。近期开发商为求去化，推出多套特价房，目前项目整体折后均价3.71万/㎡。

阳光香格里家园

与保利雍山郡相隔不远的阳光香格里，与保利雍山郡同期入市，推539套，户型68-107㎡，折后均价约3.68万/㎡。

虽然户型主打刚需，但面积段划分较细。

阳光香格里亮点是户型视野无遮挡，据项目介绍，窗外视野在单价8万以下的新盘里，也没有比阳光香格里主卧更好的了。

缺点是更靠近盐龙大道，个别朝向主干道的会有噪音，且距离地铁比保利雍山郡和颐峰名庭远100多米。

美盛岭尚苑

位于保利雍山郡上方的美盛岭尚苑，前身原为龙岗G10101-0329宗地，2021年由郑州美盛以8.05亿拍下。

美盛岭尚苑（乐居摄于23.04)

项目由5栋建筑主体组成，总房源有715户，其中商品房439户，安居房199户，自持租赁房77户，机动车位727个，容积率4.87。

美盛岭尚苑在上个月底获批预售，项目在五一黄金周假期推出约40套特价房，单价3.2万/㎡，价格远低于周边新盘，简直一新盘卷王。

户型方面由76-130+㎡，覆盖刚需到改善户型，拥有与周边项目没有的大户型，但根据项目规划许可证显示，项目几乎所有户型套内面积均

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根据房信平台最新网签情况，美盛岭尚苑目前已网签套数仅9套，网签率仅2%，虽然网签量会有延迟，但也说明目前大户型在新生片区确实很难有市场，而小户型则是选择太多。

远洋天祺

由远洋集团开发的远洋天祺，根据项目获批的建设规划许可证显示，项目将建设全部为套内建筑面积＜90㎡户型，而具体面积段户型图暂未公布，主打的也是刚需户型。

项目总规划768户（其中商品房678户，人才住房90户），停车位700个，共由3栋46-47层住宅组成。

新霖荟邑

2021年2月入市的新霖荟邑，推出住宅802套，住宅建面约74-98㎡，均价约4.1万/㎡。

据了解，新霖荟邑分三期开发，二期目前暂未推售，二期共544套，面积段为85㎡，95㎡， 96㎡和144㎡。

新霖荟邑的一大亮点是低密规划，为纯住宅用地，容积率只有2.5，最宽约24米楼间距。

另外，新生片区还有两个新盘即将加入内卷，那就是颐峰名庭与远洋天祺。

颐峰名庭

颐峰名庭是颐安新生项目最后一期，也是新生新盘中体量最大的产品，由8座31层高的住宅楼及北、南、东三面1层高的商业裙楼组成。

在户型产品上，颐峰名庭比周边其他几个盘要丰富。

共推出65㎡两房两厅一卫、77㎡三房两厅一卫、78㎡三房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫、112㎡四房两厅两卫、130㎡四房两厅两卫，6种户型，其中89㎡三房有两种户型结构。