大运，没想到这么不抗跌

现在的大运，四大神盘的房价早已从10万+/平跌落神坛，甚至大跌近一半的价格。

作为龙岗的亲儿子，东部顶梁柱房价区域，大运这到底是经历了什么？

现在的大运，还能买吗？

大运的房价一向是龙岗区天花板级别的。

尤其是二手房，前两年好位置的楼盘，卖到8-9万甚至10万都是有的。

但是历经过去两年楼市大整顿，如今的大运房价是什么面貌了呢？

先来看新房市场。

星龙园作为大运中心板块多年未上新之后的第一个新盘。

4月15日，线下开盘，推售372套建面约75-144㎡2-4房住宅，备案单价4.86万/㎡起，均价5.5万/㎡，总价363万起。

当天现场到访的购房者基本座无虚席，一看数据，星龙园竟然只卖了4成。

这样的销售数据着实让业内有点意想不到，毕竟星龙园身处龙岗外国语学区内，基本可以确定能读上龙岗外国语学校。

要知道，同一个龙岗外国语学区内的四个小区，过去不仅是大运房价的天花板，甚至站上了10万+/平的天花板。

与周边的高价二手房相比，星龙园的均价只要5.5万/㎡，总价400多万就能买到龙岗外国语名校附近的房子，简直是上车学区房的福利盘。

但是就是这样一个自带名校光环的新盘，最后还是滑铁卢了。

作为深圳东部房价天花板的大运，难道真的已经不香了吗？

其实不然。

成也学区房，败也学区房。

再来看看大运二手房市场，我们就会发现降价其实有迹可循。

其中关键的一点就是学区贬值，在如今市场环境下，学区房的价值越来越被弱化，单纯只有学区的房子，越来越不吃香。

最直接的例证，就是在同一个片区内，顶级学区房的跌幅已经要超过同片区的次新盘了。

就拿大运来说，次新盘颐安都会中央大概跌了20%，而龙岗外国语的学区房跌幅超过了20%，达到30%。

比如龙岗外国语的学区房绿景大公馆、阳光天健城、奥林华府、中森双子座公馆，被称为大运四大神盘，是龙岗外国语学校双学区楼盘。

长期以来这几个楼盘在市场上都很受欢迎，价格也普遍较高，是龙岗片区学区房中的白月光。

2021年，作为大运四大神盘之一的绿景大公馆，56平的小户型能卖上10万+单价，总价去到569万，记录至今无人能打破。

2年过去，同样的户型如今成交价降到385万，降价184万，跌幅32％；

而次新盘颐安都会中央二期，21年77平户型能卖563万，如今成交价也回落到411万，降价142万，跌幅26％。

以上大运的几个楼盘案例，非常直观的看到它们不同程度的降价，尤其和去年同期差距较大。

随着银行贷款政策放松慢慢深入市场，也有不少业主开始逐步恢复信心，在考虑把价格回调。

但是目前市场上仍旧有不少笋盘急售，所以中介可能会与业主商量，再等等，等市场上笋盘消化一下，再回调价格会比较稳妥。

不过我认为，大运片区的降价在意料当中。

总体看下来，也没有降特别夸张，顶多只是回到了2020年左右的水平，大家也不需要过于恐慌。

大运的“水分”没有想象中多，基本也挤得差不多了。

大运是一个很矛盾的地方。

有人说过，“大运在龙岗是最宜居。”这是毋庸置疑的，我十分认同这个观点。

作为深圳的东部中心，也是深圳市重点发展规划的“五大国际门面之一”，大运的规划建设的落地速度是东部最快的一个。

既有四线交汇的大运站、规模化的高新产业、国际大学城，以及大体量的大运中心体育馆。

无论是在交通、产业、教育，还是文体配套等方面，大运在这些方面的资源都是龙岗地区数一数二的。

从过去这几年看在大运新城落地的政策，就能感受到政府对大运新城满满的爱。

虽然深圳东部的发展难以与西部相提并论，但如果把两大片区作为横向对比，那大运新城在深圳东部的地位，相当于前海在西部一样。

而对于城市界面的建设方面，大运新城更是深圳东部最好的一个，没有之一。

而且在整个大运新城之内，不论是道路、绿化、公园、公建等都满足作为“城市会客厅”的良好形象。

而且由于区域内的商品房小区楼龄最老也不过是十年左右的时间，完全符合现代人的审美和居住标准。

对于居住生活圈在东部的刚需来说，如果只是从大运新城出发的话，它的性价比还是不错的，毕竟实力摆在那里。

不仅能以较低的门槛，占据城市的资源，还能享受城市发展的红利，东部的选筹首选是大运。

当然，也有很多跟我一样久居南山的朋友，都会觉得大运太远了、太偏了。

地铁过去，1号线转11号线再转14号线最后还要转16号线，转线都要转晕了，也是两个小时才能到。

即使现在大运的规划正在逐步落地，只不过一对比南山、福田这些地区，就逊色不少，如今，深圳的“硅谷”在南山，教育中心还是在关内。

而大运新城的交通仍需完善，国际大学城教学质量和人文底蕴依然需要时间的沉淀。

总的来讲，大运新城的升值潜力还是有的，但是大运的天花板，大概就是过去的巅峰状态了。

买房最重要的问题，还是地段，地段决定了这个板块的房子升值的天花板能到哪里。

所以研究规划和地段，非常重要，深圳各区先后发布了未来15年的空间规划文件。 

这一次公布的深圳各区的空间规划中，有不少新的内容，其中关于区域核心的变动非常多，部分板块直接乌鸡变凤凰、部分板块则是地位下跌不如以往。