深圳取消人才房有什么影响?

近日，为配合推进深圳保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》（以下简称《规则》），面向社会公众征集意见。

在公示的《规则》起草说明中提到，目前正在制订的深圳保障房政策中，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

实际上，早在今年年初，市住建局联合司法局发布多份有关“共有产权房”的文件，并且明确，拟停建安居房，改建共有产权房，其中共有产权房实行产权共有、封闭流转。但并未提及人才房的替代问题。

“购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。”

▲图源：深圳市住建局

其中，已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。

所以，在共有产权房文件正式官宣前，取得土地使用权出让合同的安居房/可售人才房，都按此前的规定执行。

共有产权房的购房人产权份额将按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%（必然小于100%），其余部分为政府产权份额，同批次销售的同一项目的产权份额相同。

这意味着，自2010年深圳推出“安居型商品房”概念，时隔13年，最受关注的流转问题，终于有了定论。不能转为商品房，没有了套利空间，这或许能让保障房体系的建立回归初衷，再无漏洞可钻。

深圳的保障性住房体系的设立起于2007年，以廉租住房和经济适用住房为主。此后，安居房、可售人才住房等新名词的不断出现，见证着深圳在保障性住房的供应体系上的不断探索。

取消人才房有什么影响?

1,对低收入人群买房，是利好。

今年已经推出的深圳南山的深铁熙府，6折之后均价已经高达5.94万元/平方米。安居同乐馨苑均价4.62万元。其余原关外的几个人才房项目，6折之后价格也基本都在3万以上。

相比于普通商品房，这个价格不算高，但对于大多数人来说，仍高不可攀。

以共有产权住房来说，它的购买门槛比人才房低很多。

举一个例子说明一下：比如，南山区的一块地，如果建立商品房在市场上挂牌出让，地价可能要6万元/平方米，未来房价的价格可能要12万元/平方米。一套100平米的房子，需要1200万元。

但如果这块地指定的开发商用于建设共有产权住房，可能地价只需要2.5万元/平方米，未来新房售价可能只需要5万元。一套100平米的共有产权住房，总价为500万元。

而共有产权住房，只需购房者购买部分产权，就可以拥有百分之百的使用权，如南山这套500万的共有产权住房，购房者只需250万元购买50%的产权即可。

2，缓解低收入人群的租房难题

取消人才房后，深圳市政府将更多的资源投入到了保障性租赁住房和共有产权住房的建设中。

保障性租赁住房的设立可以为低收入人群提供更加便宜的租房选择，缓解低收入人群的租房难题，减少他们的经济压力。

3，深圳居住体系进一步向新加坡模式靠拢

未来深圳的供房体系中绝大部分是保障房，并且是由政府主导，能够满足绝大部分普通市民的居住需求。

而商品房占比是40%（未来或许会更少，向新加坡模式靠拢），商品房主要交给市场和合法投资去调节，没必要对这部分商品房实施原有住房体系的严密调控。

当然，政策的主要目的还是房住不炒，资金预算有限的市民可选择共有产权房能满足日常居住，资金更充裕的市民可以选择商品房，地段和居住舒适度都会更好，但是价格也会更高。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳正式出台共有产权住房管理方法对楼市需求的分流有一定的影响，但影响面有多大，还需要看管理方法更多的细节。

李宇嘉分析，此前，深圳人才住房和保租房对楼市需求的分流已经很明显了。当前房价不涨，或者即便涨，幅度也比较小，许多无房的年轻人便会转向租或买公共住房，对商品房市场而言，短期存在一个分流。当然这也是楼市政策希望达到的目的，解决一些人低成本扎根深圳、实现体面居住这两个需求，未来再转向买房，这是政府构建“先租后买”体系的重要环节。

但是，如果未来商品房价上涨，那么共有产权住房对购房需求的分流效果会比较小。准确的说，共有产权住房政策对市场有多大影响，取决于这类房产未来上市条件，未来上市的收益如何制定关系到人们购房的积极性。这类房产，未来上市条件如果比较严格，那么受欢迎程度不能太乐观，短期内确实对市场有分流。如果楼市回暖，房价上涨，这类房产是否受欢迎，是一个很大的问题。