广州某业主180万经营贷变房贷！被银行告了，要么还钱，要么拍卖房子

房贷置换经营贷的风险出现暴露。

近日已有银行以借款人违反合同约定擅自改变贷款用途为由起诉借款人并获得法院判决支持。

3月1日，广州市中级人民法院（下称“广州中院”）的一则判决，使得经营贷挪用还房贷的风险暴露无遗。

该判决显示，借款人肖某“偷龙转凤”，将经营贷用来还房贷，法院判决肖某向银行清偿借款本金及罚息，否则将拍卖房子，作为保证人某公司也须对肖某的全部债务承担连带责任。

案例回顾

广州中院公布的案例显示，某银行（贷款人）与肖某（借款人）、某公司（保证人）签订的《个人担保借款合同》约定：借款金额180万元；借款用途生产经营周转；借款期限60个月；肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。

然而实际上，肖某借款用途并非用于生产经营周转，“偷龙转凤”用来还房贷。

银行提交的银保监部门查证情况显示，肖某将约定用途为生产经营周转的贷款部分挪用于偿还房贷。因此，该行根据《个人担保借款合同》约定，要求肖某提供资金用途证明，但肖某拒绝依约提供资金用途证明。

于是，银行起诉肖某，请求其偿还借款本金180万元及利息、罚息、复利，并对肖某提供的抵押房产享有优先受偿权，某公司对上述债务承担连带责任。

广州中院二审判决结果显示，肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向某银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，某银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。

广州中院法官表示，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。按照民法典，“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”

上述法官表示，提交资金用途的证明材料既是肖某的合同义务，也是肖某在诉讼中的举证责任。由于肖某未能履行合同义务并完成举证责任，结合银保监部门查证的事实，法院据此认定肖某存在违约行为，支持某银行关于借款合同提前到期的诉讼请求，体现了人民法院依法维护金融市场健康稳定发展的司法态度，也有利于防止信贷资金违规流入楼市、股市，对于防范化解系统性金融风险，落实国家宏观经济政策、产业政策具有积极作用。

换贷，能省下60万的利息？

早在2月15日，深圳市场就传出消息，因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。

据了解，的确有部分银行接到要求，暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。有银行表示已无法接单，要“过段时间”才能办理此类业务，有银行则表示目前仍可接单。

对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，一些银行也开始采取更严格的合规审批流程，这将延缓审批的进度和通过率。

这一消息也被许多中介朋友转发。

朋友圈也传出相关的信息，表示多个银行已经停止。

但是，多家银行经营贷利率在4%以下，有的甚至低至3.25%。房贷与经营贷利率的利差，仍然让很多中介看到了“商机”。

据报道，日前时代财经以有转贷需求致电某助贷中介。

中介表示以280万贷款、利率为5.3%、等额本息还30年来计算，置换成经营贷后，能省下超过60万的利息。

并且表示“全包服务仅仅收2%服务费”，也就是说，如果以280万贷款办理转贷，需要给中介5.6万的费用（包含垫资利息）。

小林向记者简单介绍了办理流程：

先找B银行评估房产，等B银行出具批复后，利用第三方机构垫资，贷款人可将垫资额还给此前贷款的A银行，还清房贷，再把房子抵押给B银行，转做利率更低的经营贷，拿到B银行贷款。

与此前高企的房贷利息对比，中介费显得不值一提。这使得不少购房者和中介机构铤而走险、房贷转经营贷行为屡禁不止，但其中涉及到资金和法律的风险，中介并未提及。

多地提示换贷风险

2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通知要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

今年2月2日，深圳市房地产中介协会（简称深房中协）发布关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示，剑指这一行为。

《提示》指出，近日有媒体报道深圳个别“金融贷款中介”协助客户获得享受国家减息政策的经营性贷款后，引导所贷资金违规流向房地产领域，此行为不仅违反了国家相关金融信贷政策，还严重违背国家“房住不炒”的定位与原则。

对此，深圳市房地产中介协会郑重提示：严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。

严格遵照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

今年2月9日，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

今年2月10日，辽宁银保监局也发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，提示违规“贷款中介”以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，经营贷本身不属于房贷的范畴，购房者若是用经营贷去置换房贷，本身就违反了信贷投放的纪律，本身是违法的。另外经营贷看似便宜，其实操作此类业务也有潜在的成本，中介公司类似“热情”推销，也绝对不是给购房者免费的午餐。这方面需要警惕。

来源：广州市中级人民法院官网、21世纪经济报道、时代财经