佳兆业未来时代大厦
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近日,朋友圈看到有部分地产从业人员在发布“惠州5年内不再增加住宅用地”的信息。
真相到底如何,我们来详细说说。
事件起因是,近日惠州市人民政府办公室印发《惠州市征地留用地安置管理办法》(以下简称《留用地安置办法》)。
《留用地安置办法》包括制定依据、留用地定义、部门职责、留用地落实方式、留用地安排标准、留用地置换物业、实物留用地选址、不安排留用地的情形等主要内容。
需要注意的是,惠州留用地应当依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途建设用地,严格按照规划用途开发利用。意味着,征地留用地不再安排用于住宅用途开发利用。
另外,被征收土地用于基础设施及特殊用地的,原则上留用地采取折算货币补偿。这里包括公路、铁路、公园等基建建设,土地征收留用地将折算成货币补偿。
征地留用地,是指国家征收农村集体土地后,按照实际征收土地面积(不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积)一定比例,作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。
简单来说,征地留用地涉及的对象是农村集体土地,是国家征收农村集体土地后,按照一定比例,另行安排留用地给被征地农村集体经济组织用于发展生产。留用地只有在征收农村集体土地才会出现,这与土地招拍挂的住宅用地出让是两码事。
因此,不存在“惠州5年内不再增加住宅用地”这一回事。
随着城市经济快速发展,留用地在管理和利用上出现诸多问题,包括选址难、落地慢、地价不统一、兑换形式单一、同步落实困难、影响重点项目拆迁进度等。
留用地可以采取折算货币补偿、置换物业和安排实物留用地等方式落实。
鼓励被征地农村集体经济组织选择采取折算货币补偿或置换物业的方式落实留用地。
为了保障村集体发展,《管理办法》对留用地用途进行明确,提出应当依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途建设用地,严格按照规划用途开发利用。这也意味着,留用地不能用于商品住宅开发。
具体到安置比例上,选择国有建设用地作为留用地安置的,按照实际征收农村集体经济组织土地面积的10%确定,其中工业用途不低于80%、商业用途不高于20%,商业用途容积率不高于2.0;选择集体建设用地的,按照实际征收土地面积的12%确定,工业用途不低于80%、商业用途不高于20%,商业用途容积率不高于2.0。
此外,如选择以折算货币补偿安置的,具体标准由各县(区)政府按照市有关规定制定,报市政府批准实施;选择以置换物业安置的,以折算货币补偿金额等值置换物业。
根据《管理办法》规定,留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记,严禁将留用地分配给个人。
市、县(区)自然资源、住房城乡建设、财政等部门以及当地乡镇政府(街道办事处)应当按照各自职责加强对留用地安置的监督和管理。
为了进一步提高留用地置换物业集中发展效益,《管理办法》要求各县(区)积极推进留用地置换物业集中安置区建设,按照“统一规划,集中安置”的原则,根据产业发展规划、国土空间规划,以及留用地安置需要,设立留用地置换物业集中安置区,对留用地置换物业进行集中安置。
《管理办法》将于2023年3月20日起施行,有效期5年。
其规定,施行前已依法批准并实施征地、政府承诺或者征地协议约定安排留用地且符合征地时留用地安排政策规定,但尚未落实的,县(区)政府在尊重被征地农村集体经济组织意愿的前提下,可以按照此办法执行。
惠州还是会增加住宅用地,只不过是征地留用地不在用于商品住宅开发。
部分购房者也不要失望,出台这个《管理办法》无论对村民还是惠州发展都是好处的。
对于村民来说,留用地转化成产业投资收益,能享受园区发展红利。
“对比一次性买断的房地产开发形式,以留用地权益参与到产业项目的建设运营,这对于失地村民而言权益将变得更加可观、更有保障。”惠州土地领域资深专家、合一机构联合创始人胡光宇表示。
胡光宇直言,结合当前城市活跃的产业发展形势,以及房地产市场环境,留用地变身产业项目投资渠道显然更加符合失地村民的需求,让留用地权益真正成为村民长效生活的经济来源和生产要素。
短期来看,房地产开发与留用地的结合是各取所需,但长远来看是不利的,虽然可以获得短期收益,但失地村民的长远生计没保障。
对于惠州发展来说,《管理办法》作出了明确指引,要求各县(区)积极推进留用地置换物业集中安置区建设,按照“统一规划,集中安置”的原则,根据产业发展规划、国土空间规划,以及留用地安置需要,设立留用地置换物业集中安置区,对留用地置换物业进行集中安置,进一步提高留用地置换物业的集中发展效益。
事实上,这种安置方式的探索在惠州早已展开。记者从惠州市仲恺高新区国土资源分局了解到,面对仲恺产业集群发展加快的用地需求,该局创新打造群益产业园集中安置区,预留充足的空间保障留用地权益安置需求。拟通过集中安置产业园物业,集中招商运营,让村民权益得到持续发展。
以惠东县平海镇双月湾区域为例,在万科双月湾的南侧就分布着4宗5000—30000平方米不等面积的商住地块,由于留用地块分属于不同的村集体,地块分别与不同开发企业签署了合作开发协议。截至目前,仅有天盛海湾里项目建成运营,其余三宗地块则一直搁浅。
“不只是滨海区域,主城区同样如此,征收一个村集体土地就要安排一宗留用地,这直接导致城市建设的割裂,城市成片连片成规模开发受阻。”深圳市城市空间规划建筑设计有限公司副总规划师朱枫认为,留用地的出现实际上正是城市扩容和产业扩容发展所带来的,应该加大前期的规划统筹和谋划选址,既推动片区开发的规模化,也应该引导多个村集体留用地安置的成规模化。
从各区房价变化来看,5个区域环比上涨,其中福田区环比变化最大,环比涨幅约为10%;另外6个区域环比下跌,其中南山区环比跌幅最大约为13%。
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