春节一过，准备买房的深圳人已经在做准备了。

前几天，就有粉丝问一万间：

“观澜的御景华府和鹏瑞颐璟府选哪个好？”

为了更好的解答粉丝的疑问，一万间特地去实地踩盘，给他最准确的分析和解答，也给对这两个“牵手盘”感兴趣的购房者一些建议。

实探报告片

区位置没有想象中的差

我们先来捋清楚这2个盘的位置关系，方便后续探讨。

一万间给它们的关系定义是“牵手盘”，距离只有100米左右，属于业主下楼散步都能遇上的那种近。

基本上这2个盘是共享学区、商业、景观等资源，所以在配套上，也没有说谁比谁差了。

以御景华府为例，看看周边配套。

教育资源有，深圳外国语学校（高中部）、深圳市龙华区外国语高新校区（规划中）。

交通上规划有地铁 18 号线和 22 号线，未来与深圳市重要的区域性综合交通枢纽之一“鹭湖枢纽”、现运营的龙华有轨电车一起，形成四轨交汇。

片区产业以智能制造、生物健康为主，还布局了新材料新能源、先进制造业等领域，目前华润三九、致君制药、三一云都、汇川技术等高新企业均落户于此。

观澜高新园

去实探之前一万间先入为主的觉得这2个盘的周边面貌会比较差。因为楼盘位置在在龙华观澜，目前属于没有地铁，没有商业的偏远盘。

但是一万间去到的时候发现，其实楼盘位置还好，片区面貌也凑合，在龙华来说，属于综合条件比较好的刚需盘。

距离华为大概5公里，驾车只需要15分钟，所以据说鹏瑞颐璟府大部分的客户是华为员工。

距离五和地铁站大概8公里，属于进可承接福田客户，退可守住的龙华客户的优质地理位置。

百度地图位置展示

然后是周边面貌，虽然附近多工业园，但是毕竟是龙华重点发展的高新园，2019年观澜高新园已纳入国家高新园，成为深圳创新驱动核心引擎，周边的工业园外立面大部分比较崭新简洁。

附近工业园

对面老住宅商铺

道路宽阔整洁，特别是鹏瑞颐璟府财大气粗，楼盘所在一侧的街道被建设得很有小资气息，实探的时候，一万间不断地在内心给鹏瑞点赞，真的是凭借一己之力，拉高附近颜值的平均值以及居住幸福感。

不过，虽然位置和周边面貌比想象中好，但是在目前来说，硬伤也很明显。

1，居住氛围不算浓厚，周边多为工业园区，且没有在售的新房或者二手房，所以现在片区内缺乏人气。

2，交通配套方面，目前3公里范围内暂无地铁站分布，不过约600米处，设有有轨电车的高新区东站，乘坐电车，可到达4号线清湖站。

3，商业配套方面，一万间实探时候只在旁边看到一个低矮的小型商超，在地图搜索，2公里范围内无大型商超，这里商业配套更多的依赖是鹏瑞颐璟府的未来建设以及三一云都（鸿荣源运营）自建商业。

附近小型商超

了解完这些基本配套信息，下面我们一起来看看2楼盘的实探结果。

先来了解基本信息。

鹏瑞颐璟府

处处在彰显实力

鹏瑞颐璟府是综合大盘，占地面积非常大，分2期开发，目前在售的是一期,不过一期很多户型是朝路边，噪音肯定是避免不了。

虽然如此，走在路上就发现鹏瑞颐璟府处处在彰显大开商的实力。

（实力建筑公司）

（外围广告）

（豪华小区门口）

（整齐外围街道）

到营销中心，销售就说现在房源紧张，只剩下几个户型在售，分别是79-89平的三房，以及111平的四房（分横厅和竖厅2种户型）。

售户型图

销售还很自信地表示鹏瑞颐璟府的品质和价格，在整个龙华都找不到对手，跟它差不多品质要6万多的单价，跟它价格差不多的品质没有他们做得好。

他们客户不单单是附近华为的员工，甚至有福田的客户。

随后销售带一万间去看样板间，一万间发现销售也不完全是在吹牛，鹏瑞颐璟府的开发商是开发过深圳湾1号鹏瑞集团，从服务，到样板间，到公共活动区，鹏瑞颐璟府确实花心思了，很抓客户的心，有种豪宅进军刚需市场，降维打击的味道。

首先是营销中心处是备有婴儿车和轮椅，方便一家人带老人孩子看房，这个细节虽然不突出也算贴心。

然后是营销中心去样板间的路上，园林景观可以做到移步换景的别致，且两旁设有休息卡座，方便看完样板间的客户坐下来，一家讨论结果。

样板间的细节也把控得很好，厨房冰箱位置大小，卧室衣柜尺寸都有标注。

因为是精装交付，每个户型都会标明装修标准，细节到卫生间的花洒头的品牌和型号。

另外在样板间旁边，还专门设有介绍项目品牌以及项目品质的“博物馆”，再次增加客户的信任度。

一万间相信，在这样的细节、细心的布局下，客户很难不心动。

在看踩盘结束，走出鹏瑞颐璟府，发现就在大门对面的商外围，御景华府打出“低至4字头”的广告，抢客户的心思很明显。

一万间问现场销售，御景华府会不会截流一部分客户。

销售满不在乎的表示：“他们卖不动，没有可比性。”

御景华府

不够努力的小型社区

御景华府是个小盘，是只有四栋楼组成的小型社区，虽然有回迁房，但是回迁房的楼栋离商品房有个安全距离，不至于互相打扰。

效果图，最右侧楼栋为回迁房

一万间在现场看，外观主题基本已经完成，楼体广告也是显示“准现楼”。

御景华府销售一直在强调容积率仅 3.86，户户双阳台，客厅主阳台宽度高达 2.4米等，估计是想走“小而精”的路线。

说实话，一万间也很看好他们的产品户型，67-112㎡2-4房，能够满足不同购房需求，户型实用率均75%-80%，低总价上车门槛低，很是吸引刚需。

且御景华府小户型做得不错，以67平为例子，做到2房2厅，紧凑实用，还带双阳台，干湿分离。

样板间实拍

另外基本所有样板间地面会标注玄关、客厅的宽度，增加样板间的真实感。

也有列出交付标准，不过因为是毛坯交付，略显简单。

不过一万间觉得失望的是点是，御景华府的地势比在鹏瑞颐璟府高，且容积率低，视野景观是比鹏瑞颐璟府好的，但是御景华府的样板间楼层太低，在2楼或者6楼。

楼盘内部的小区花园还在施工，堆着水泥和砖块，所以在样板间是阳台无论是向下看还是向上看，都是只是看到水泥钢筋，体现不了景观优势。

所以御景华府宣传的大阳台、双阳台、容积率低的亮点，基本没有通过样板间在客户面前体现。

样板间阳台视野

而且由于小区内花园在施工，在去样板间的路显得有点脏乱随意，基本就是木板铺着草坪绿布延伸到门口。

如果没有旁边的鹏瑞颐璟府，估计御景华府能凭借着低总价低首付，地段位置不错，样板间不走心也能销量不错。

但是目前御景华府很不幸的沦为鹏瑞颐璟府的“陪跑”。

一万间对于御景华府的看法是，哀其不幸怒其不争，眼看鹏瑞颐璟府二期又要出来了，估计它更难了。

评价

总的来说在福田、罗湖、坂田、龙华上班500万左右的预算选鹏瑞颐璟府、御景华府没有一点毛病。

它们价格相差不大，不过御景华府现在的在售户型选择更多，总价和首付更低，而且是现楼。

价格预算高一点的可以选择鹏瑞颐璟府，不过鹏瑞颐璟府现在剩下的户型不多。另外准备入市的二期是以大户型为主的，更多的是适合改善客户群体。

一万间问过现场销售，两个盘都表示现在没有什么购房折扣。

PS：如果想投资的话，建议选鹏瑞颐璟府，不过这里片区的价值兑换至少还需要4年。