民法典新增“居住权” 住宅用地期满自动续期

　　2020年5月28日15时08分，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，宣告中国“民法典时代”正式到来。

　　《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

　　民法典将自2021年1月1日起施行，现行婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

　　对于社会普遍关注的住房与居住问题，民法典草案涉及了规定住宅建设用地期满可自动续期、增加规定“居住权”、在租购同权基础上，增加规定房屋承租人的优先承租权、公共维修基金的使用，以及物业领域等问题。

　　一、住宅用地70年期满自动续期：费用按法律缴纳或减免

　　全国老百姓密切关注的住宅建设用地使用权届满续期问题，在民法典中又增加了新的表述，并首次提及费用缴纳问题。

　　27日，民法典各分编草案提请全国人大常委会审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。跟现有《中华人民共和国物权法》第149条相比，这一次新增的“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”的表述引人关注。

　　住宅土地使用权期限为70年，根据统计，尽管从上世纪80年代出让土地开始，也还未出现住宅土地使用权到期的情形，但近几年各地还是陆续出现一些住宅土地使用年限到期的案例。不过，目前法律及行政法规对于住宅土地使用权到期后是否缴纳费用及如何缴纳费用上也还没有明确的规定。

　　二、无偿设立“居住权”

　　为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加规定“居住权”这一新型用益物权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　另外，民法典草案规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。

　　三、房屋承租人有优先承租权

　　近年来，在部分城市租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障。对此，民法典草案为落实建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。

　　四、公共维修基金如何启动?

　　公共维修基金本是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。但过去几年，部分城市公共维修基金使用比例与效率低下，这些现象时有发生。

　　对此，民法典草案针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。

　　一是，明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是，适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

　　另外，此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意，从而增加了启动公共维修基金的效率。

　　五、针对物业行业乱象新增物业服务合同予以规范

　　物业服务缺乏监管有的甚至形同虚设;物业公司进入社区时缺乏竞争机制，导致服务质量难以提升;物业公司以盈利为导向但不注重服务态度，缺乏服务意识。这些是全国各地业主时常遇到的闹心事情。

　　针对物业行业乱象，民法典草案专门新增物业服务合同一章予以规范。为适应现实需要，在现行合同法规定的买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同等15种典型合同的基础上，民法典草案第二分编增加了4种新的典型合同，其中就包括针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同。

　　比如，民法典草案合同编规定物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　另外，针对物业费开支对业主来说是一笔“糊涂账”、不知情的问题，民法典草案规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

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