普通人应该如何面对市场调整

今天这个房地产市场，我想最好的办法是闭上嘴，等个三五年让时间去给答案，不要去跟无谓的人做无谓的争论。

这段时间有太多的政策，总让人有一种大势翻转的味道。

反垄断、团灭教培、严打学区房、控制地价……

昨天，ZY更是发出关于“共同富裕”的信号，又引发出更多的辩论。

所有的政策叠加起来，都无时无刻的不在强化有关“这一轮房地产要完”的观点。

我注意到有一些研究机构、自媒体开始讲，再指望房价继续像以往一样暴涨，已经不现实了。

我倒不是认为他们说的错，而是惊讶于这种“正确的废话”他们怎么还能说得出来——10年前就有铺天盖地的观点在讲10年后“房价再也不会像以前这么暴涨了”，结果每一次的结果都是“历史没有什么不一样”。

面对经济与环境的无常，我们都不要太相信预测的靠谱性。

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 关于市场，我们现在知道的最大的事实是：房地产市场已经处于调整之中了。

至于其它的，为什么调整了，要调整多久，调整多深，我们都不清楚。但有这个最大事实，就已经足够了。

比如落地到深圳而言，如果你现在跑市场去看房子，或者你在挂盘卖房子，就会知道，很多楼盘的价格比起之前的最高挂牌价或者最高成交价来说，都已经下调了10%甚至更多。

看房的人数在减少，成交的周期也在拉长，中介小哥脸上的笑容也已经有一阵子看不见了。

但我注意到很多买房童鞋尤其是刚需童鞋的心态，依然和历次调整一样没有任何改变。

即是说，当房价快速上涨的时候，他们开始不断的抱怨，这是炒作，是泡沫，渴望政府出手调控。

而当房价展开调整的时候（不管是不是调控带来的），他们又开始庆幸当初没有下手，说房价要凉凉了，以及担心现在出手会被套站岗。

总之，在涨的时候，和跌的时候，他们一直都在岸上看，从来不下水。

就这样不断的周而复始，一轮一轮的周期过去，他们什么也没有做，什么也没有损失。

但无数次的历史教训告诉我们，什么都不做的损失，最大。

在一场宏大的城市化过程中，个人因房地产市场调整而带来的损失，远远小于迟迟不参与而带来的损失。那种损失是无法描述的，稍微看点历史就明白我所讲的。

我知道如何克服这样的人性，最低成本的办法就是你要保持open的心态，进行大量的学习。

但实际上，能这样做的人太少了。

所以，我认为，就算是下一次周期再临的时候，大家的心态还是和我今天说的一模一样。

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关于对房地产市场调整的看法，我永远都喜欢调整多过喜欢上涨。

价格不跌一跌，实在是太贵了，“我永远都希望这一次可以跌得更多些”。

因为房子涨的太快，超出我赚钱的速度，就会意味着我换置换的成本太高了，我想没有人喜欢用更昂贵的价格买同样的资产。

相反，房价跌的更多些，会让我更有安全感，尤其是当房价的下跌是因为政策严打发发生，我更是喜欢——那意味着基本面更加的夯实。

房价下跌，还有一个好处，能够让更多的人能上车，于整个城市、整个国家而言，是再好不过的一件事。

所以，我很不欣赏那种心态，买了房子之后，每天关心自己的小区涨了多少钱，每隔几天，就把自己小区的价格贴到业主群里，和大家激昂的讨论一番。

这是很无趣的事情，它也许代表了，有部分人总是想着一次把一生的钱都赚完，那是非常可怕的错误，也不是一个正常的社会。

我想人们不需要很聪明就能明白，那种情况一旦出现，最终的结果很大可能是你什么也得不到。

对于那些刚需而言，我认为调整永远都是他们进场的好机会。

想想看，这时候你去买房子，没有人和你抢，也不用担心被业主坐地返价，而且，成交周期长你可以从容的比较。

请问，还有比这更可能买到适合的住房的好机会吗？

更不要说，如果未来房价上涨，调整期买到的房子总是可以获得更大的收益了。

但很多刚需并非是不想入场，而是想抄到底部。

在我看来，这是与那些想一次性把钱赚尽同样很危险的思想，谁也不知道底部何时到来。

给资产估值，从来都是市场最重要也是最困的事情。

哪个是好楼盘，我又要以什么样的价格买才是对的，真正的要判对，需要专业的知识、丰富的经验，以及长期的学习。

大部分年轻的刚需，无法具备这样的素质，所以，与其做这样自己完全无能为力的事情，不如简单一点，回到自己最根本的需求上，去考虑问题——你是否需要一套住房？你能否在安全的负债率前提下支付得起？现在的市场是否已经在调整期？

满足这三个条件，我认为大致就可以了。

要说刚需完全无视市场价格，任何时候都无脑买入，也是一种莽汉式的激进。

大体上，只要规避一种情况：防止在市场最亢奋的时候杀进去，其它时候，都不算坏。

但可惜，大部分的刚需，考虑的都是细枝末节的问题，多过根本需求。

3

很多童鞋经常跟我讨论上面这些，他们也很认同我的看法，但是他们问题根本不是在什么时候买的问题，而是买不起的问题。

一句话，他们更渴望房价可以降到他们买得起的程度。

我大概算了一下，如果按照房价收入比来算，深圳的房价在目前的基础上就是腰zhan，还是会非常的昂贵。

南山的房价腰zhan，也要6-7万/平米，大量的刚需还是一样要跑去坪山，买2-3万的房子。所以，也正因如此，他们认为政策还不够猛，还需要继续加压。

关于这个，我必须要承认我回答不了。我只知道一点，像股价会跌一样，房价也是会跌的。

但同时，和股价不一样的是，房价腰zhan的概率要远远为低。我们看茅台这样的公司，在20年的历史里至少出现过至少4次股价高达4成的大跌，包括最近这一次。

但大城市的房价太少了，那种腰zhan崩pan级的大跌，好多年才会来一次。不止是中国这样，全球都是如此。

所以，回到上面，我不认为搏这个是什么明智的选择，对超大城市，我上面的三个“自问”是一直以来的坚持指引。

我的意思是，不要对北上广深这些城市的房价下调，抱有太高的期待。

这些城市是中国数十年的精华所在，房价只要能够调整，我认为就是好消息，能够持续调整个2-3年，那绝对是难得的好消息了。

如果你扩大一点视野，就能看到，反而是太多的城市，根本不需要调控房价都上不来。

当然，如果你愿意等，我也尊重。

最后补充一句，有七八位同学今天问我有关“共富”的问题以及对楼市的影响，坦白讲，我不知道怎样看，这么大的课题，留给更有智慧的专家们去讨论吧。

如果说有什么建议，我倒是想说，少关心一些自己无法左右的宏观，（如果你还没有买房）多想想自己如何才能在大城市安家，更加的靠谱。