广东三旧改造（城改、工改、村改）村企合作前企业介入模式介绍

根据2017年广东省出台的《广东省“三旧”改造税收引导》粤地税发[2017]68号，该引导将广东省三旧改造分成三类共九种改造模式，第一大类是政府主导模式，包含政府收储、政府统租、综合楼整治三种，第二大类是政府与市场合作开发模式，包含以毛地出让方式引入企业、土地整理两种模式，第三大类是市场主导模式，包含农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业购买改造四种模式。下面对现阶段比较常见的村企合作拆除重建类的城市更新进行重点分析。

村企正式合作前的企业介入模式。根据政府要求，要加速深圳城市更新进度，虽然深圳自2004年正式开始旧改，经过十多年的摸索，进展越来越快，尤其是近两年深圳旧改更是进入井喷状态，很多不具备房地产资质的企业也纷纷加入深圳城市更新行业，尤其是前期与村股份公司的接触，打好与村委的关系，中后期再通过与有实力的房企合作或全部转让给房企以获得短期暴利，通常房企以购买前期企业股权的形式正式参与到村企合作。前期获得收益的大小与前期项目进度和项目大小有关。如果意愿征集完成，已纳入政府规划中、完成立项等，前期企业中有些是小房企，有些是资本运作方，有的完全是权利方等，这类引入的房企通常会以高额资金购买前期介入的企业股权，但这类购买款又不可以作为中后期的成本费用，与此同时，也给被收购方造成高额的交税风险。现阶段，此种股权交易给双方都造成无法抵税及降低税收的压力。

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