深圳城市更新的定义、类型及具体内容

根据深圳市定义，城市更新是指特定城市建设区根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变、拆除重建的活动，包括旧工业区改造、旧商业区改造、旧住宅区改造、城中村及旧村屋改造等。

综合整治，就是不改变建筑主体结构，不改变使用功能，换句话说就是“原来干嘛还干嘛”。那改变的是什么？可以是完善消防设施，基础设施、公共服务设施，改善沿街立面，就是说变得更有美感，或者说很多原来都是那种砖瓦色的墙，现在刷成白色、粉色、浅灰蓝之类的。这个类型的城市更新主要是政府主导完成的。

功能改变，指的是改变一部分或是所有建筑物的使用功能，保留建筑的原主体结构，也就是说并不会拆除。比如将办公楼改成公寓，当然这需要政府的审批手续。这部分对于房地产企业来说，也不是关注的重点。

拆除重建，指顾名思义就是拆除原来的建筑建新的，除了建筑拆除重建之外，同时土地使用权的主体、都会改变。拆除重建具体改造的内容包括了城中村、旧屋、旧住宅区、旧工业区等。这个是房地产企业、城投公司、金融机构等关注的重点。拆除重建的基础投入非常大，开发周期也比较长，此前一般要8-5年，若做融资的话融资期限至少得做三年到五年；此外，各个地方的政策复杂，政策调整也很频繁，操作难度大，甚至存在项目不对称，每个项目需要一事一议。更关键的是，利益方太多，谈判的成本比较高。

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