旧改城市更新拿地收储，逐渐成为房企新模式

越秀集团近日以126060万元的总价，拿下番禺区华南理工大学广州国际校区二期BB0204001地块。对大学城板块格外关注的越秀地产拿下此地并不意外。近几年表现并不惹眼的越秀，一直默默通过其他方式获取土储。这几年来看，越秀地产负债规模逐渐增加，销售规模却增长缓慢，在群龙并起的大湾区市场，越秀地产并不占优势。但越秀地产则出了有自身独特优势的另一条路子。对于越秀而言，“轨交+物业”以及旧改是其源源不断获得高性价比土储的两大渠道。

城市土地资源日益稀缺的情况下，除了TOD开发模式受到开发商青睐外，越秀地产也更加重视城市更新的增储渠道。

2017年，越秀地产专门成立了城市更新集团。2019年7月，越秀地产投资210亿元参与改造被称为“广州淘宝第一村”的番禺里仁洞旧改项目，开发周期预计8-10年。资料显示，里仁洞旧改项目地处万博CBD片区，总体改造范围约172万平方米，相当于1.37个二沙岛，改造后的里仁洞片区将串联万博CBD片区，提升整个“万博+里仁洞”片区价值，推动该片区成为广州市新的中心区域。

210亿元不是个小数目。在越秀集团2019年的半年报中显示，上半年公司负债总额为1556.55亿元，同比2018上半年的1156.65亿元增加34.57%。截止报告期末，越秀地产资产负债率超70%。在承受重压的情况下，越秀集团依然投入210亿元进行旧改。在布局旧改之前，越秀地产通过地产基金合作模式频繁拿高价“地王”，在土地市场风光一时。这种独特的拿地方式，其实是一种‘明股暗债’的融资方式。“地产+基金”模式，也就是指越秀地产与母公司旗下的广州国资基金合作，“小股操盘”拿地，用小投入撬动高价值土地。

但这种方式容易使得越秀地产的项目权益占比较低，表现在数据上就是：2018年，越秀地产新增土地储备的权益占比仅为38%，报告期末土地储备权益从2013年的82.5%降至2018年的56.3%。意识到问题的越秀也重新调整了拿地方式——从“轨交+物业”以及旧改着手，以多种方式获取优质土地资源，逐步加快全国化进程。同为国企的保利和越秀，都拥有在拿地方面具有行业风向标属性的优势。越秀地产探索“轨交+物业”以及旧改拿地的发展模式能否如其所愿实现规模化增长，未来将升腾亦或是继续坠落，还得拭目以待。

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