深圳旧改回迁指标房相关问题详细解答（上）

1、什么是旧改回迁房

开发商旧改过程中，征收土地时，赔给回迁户的房子。

2、回迁是不是红本商品房，产权多少年

回迁的是红本商品房，在开发商拆迁赔偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年，拥有学位，可以抵押贷款。

3、回迁房有什么保障，安全性高不高

回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。

4、确定能过户到我的名下吗

答：确定可以过户到买家的名下，不占名额。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。

5、为什么有人出售

答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售，它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分变现，让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出；其次还有些投资客早期收购的农民房，等启动签约时售出。

6、为什么有些项目买不到

有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源；没人卖或是价格太高，也是有价无市。

7、村民为什么不卖给开发商呢

因为开发商资金成本很高，所以货币补偿较低，开发商建房成本很低，开发商非常乐意三年后赔偿红本商品房给你！

8、开发商为什么要配合

因为那些要卖指标的村民都是还没签约的，如果卖出去指标新买家就会立刻去开发商签约，这样开发商签约率上去了何乐不为呢？

9、旧改回迁房的优势及购房条件

交易无风险，直接跟开发商确权和签补偿协议，把风险控制到零；高回报，价格是项目在售价格和周边商品房价格的5-6折，考虑投资周期，一般年化20%收益率，超高的可见差额利润，是一种稳定增值的固定资产投资项目。不受深圳限购政策影响，不用购房名额、不用社保、无需深户，可买多套。简直是为没房票一族量身定做的（目前是异地在深圳购房的重点选择，我们有很多成交数据说话）。

10、旧改回迁房有何劣势及风险

需要有一定的资金能力，要求一次性付款；不能立即再变现，购买后暂无法在公开市场买卖，需等交房后办房产证下来方可交易。部分项目回迁存在周期较长的风险。

11、怎么购买，整个流程下来是怎样的

一、确定购买的项目及面积

二、约业主签房屋转让协议

三、约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同

四、村委 — 街道办 —开发商—住建部—国土局等存档备案。

五、领取开发商拆迁补偿合同。

六、每月领取开发商过渡费（季度）每月。

七、等待选房—交房。

八、办理红本不动产权证（可马上交易，抵押贷款，无需等待）请看政策，2018年7月31号。

注：部分项目流程有所不同，一般要求支付定金锁定房源，和开发商签约时支付全部房款。

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