深圳这12个城中村，要拆了！第一批城中村改造项目曝光

2024年5月，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），由政府主导的城中村改造模式正式推行。

2024年11月，住建部财政部联合发文，要求进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

据了解，深圳至少有10余个城中村计划要“拆”了，纳入第一批拆除新建类城中村改造项目。

从各渠道公布进展来看，首批试点项目启动非常之快！第二批目前也在申报中。

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深圳第一批城中村改造项目曝光

这12个城中村要“拆”了！

目前，根据深圳公共资源交易中心、深圳交易集团发布采购信息，以及自媒体消息。

据不完全统计，深圳目前至少有12个城中村纳入了深圳第一批拆除新建类城中村改造项目，覆盖区域非常广，位于南山、福田、罗湖、盐田、宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏新区。

其中，有7个项目，已经开始走相关采购流程。

特别是位于南山、福田、罗湖这些强区的城中村改造项目进展很快，前期服务商已经确定，南山新屋村中海中标，福田沙尾村、罗湖螺岭片区均由天健中标。

宝安的和平旧村也紧随其后，计划3月采购前期服务和规划编制。

龙华的上塘村、光明的合水口村三和百货片区、光明羌下旧村，也公开了采购需求，计划在近期开展规划编制采购工作。

下面我们看下已经有实质进展的几个城中村改造项目：

１、南山区：新屋村

位于南山区桃源街道，地铁7号线珠光站与龙井站之间。

2024年11月，中海中标南山区新屋村城中村改造项目第三方服务商。

２、罗湖区：螺岭片区

罗湖区螺岭片区改造项目位于东门街道螺岭社区，项目拟拆除用地面积约12.06万平方米。

本项目改造范围总占地约12.06万平方米，包括东升街、 花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村、黎明小区、 东郊街、翠园路、物资大院、赛龙大院、龙飞大楼、名阳阁、 竹边新村等区域。

共有建筑物307栋，房屋2535套，现状建筑面积约23.34万平方米。

罗湖区螺岭片区城中村改造项目作为深圳市拆除新建类城中村改造第一批试点项目，合作单位服务由天健中标。

３、福田区：沙尾村

2024年9月，沙头街道办事处开始了沙头街道沙尾村城中村改造项目前期意愿征集服务的采购，2024年11月由天健中标。

本项目位于深圳市福田区沙头街道，北至福强路，南至金地一路，西至沙尾路，东至沙尾南路、西村四路。

项目总占地面积约12.18万㎡， 其中沙尾村占地约11.02万㎡、金地工业区占地约1.16万㎡。项目改造范围内现状建筑面积合计约48.79万㎡（其中住宅约42.9万㎡，占比约87.9%），现状容积率约4.0。

本项目意愿征集阶段工作共涉及房屋套数约1.6万套。上述数据最终以政府部门确认数据为准。

4、宝安区：和平旧村

2月，福海街道公开了宝安区福海街道和平旧村城中村改造项目前期工作服务的采购需求。

3月，宝安区城市更新和土地整备局也公开了福海街道和平旧村城中村改造项目改造单元规划编制服务采购需求。

明确宝安区福海街道和平旧村城中村改造项目已列入市政府第一批拆除新建类城中村改造项目。均计划于3月启动采购。

项目位于福海街道和平社区，占地面积约26.9公顷。

5、龙华区：上塘村

2月，龙华区城市更新和土地整备局公开了龙华区民治街道上塘村城中村改造单元规划的采购需求。计划3月启动相关采购工作。

此次上塘村的改造项目与此前华润的上塘项目是否重合，目前尚不明确。

华润置地曾在其官方城市更新平台上透露，上塘项目包括西头、龙屋、东一、东二四个村以及部分工业用地，面积超过71万平方米。但2022年3月后，官方平台再未提及该项目。

6、光明区：合水口村三和百货片区

2月，光明区城市更新和土地整备局公开了光明区马田街道合水口村三和百货片区拆除新建类城中村改造项目改造单元规划编制服务采购需求。计划于3月启动采购。

7、光明区：羌下旧村

2月，光明区城市更新和土地整备局还公开了光明区新湖街道羌下旧村拆除新建类城中村改造项目改造单元规划编制服务采购需求，计划于3月启动采购。

8、盐田区：黄必围村

去年3月，盐田区首个拆除新建类城中村改造项目——黄必围村城中村改造项目启动意愿征集工作。

黄必围村城中村改造项目位于盐田街道，占地面积约1.59公顷，该项目是盐田区积极响应全市拆除新建类城中村改造项目的第一个项目，项目以政府主导推动实施，旨在通过更新改造，提升片区城市风貌、改善居民居住环境。

9、大鹏新区：白石岗片区城中村

本项目位于葵涌金业大道东侧，近葵涌高架桥、中冠物流。该项目改造方向为住宅。

该项目此前为恒大旧改，后来该项目经历了债务管理人进场、专规调整、实施主体变更后，于2023年年底盘活重启，实施主体调整为大鹏投控，由华润代建。

2024年2月，大鹏新区白石岗片区城中村改造项目获得国家开发银行深圳市分行专项贷款支持，成功发放首笔借款。

该笔贷款是深圳市发放的首笔超大特大城市城中村改造项目专项贷款，将全部用于白石岗项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

可以看到，项目由原来的旧改项目，已经变更为“城中村改造项目”。

去年11月，大鹏新区住建局回复市民询问时表示，项目预计2028年竣工。

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城中村改造新政未有先例，但有几点关键标准已明确

城中村改造怎么改、怎么赔，都是目前网友比较关心的话题。

此前，深圳城中村的拆除重建主要有两种模式，城市更新和土地整备利益统筹。而城中村改造新政由于此前还没有成功经验案例，因此实施路径尚不清晰。

从2024年印发的实施意见，可以明确的有以下几点：

1、深圳城中村改造将采取三类方式有序推进：拆除新建、整治提升、拆整结合。

2、在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意。

3、城中村改造与保障性住房建设相结合，根据城中村原居住人口结构和住房需求，合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房。

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深圳启动城中村改造规划（2024—2035年）编制

将建立近期城中村改造项目实施清单

而且值得注意的是，深圳市城中村改造规划（2024—2035年）编制已经于2024年7月招标。也就是说，接下来深圳将有计划出系统的未来10年的深圳城中村改造的规划文件。

根据招标文件，规划将摸清深圳全市城中村的总量、分布、规模等情况。

结合优先改造片区范围划定，分类划定拆除新建、整治提升、拆整结合三类空间范围，并提出相应的规划指引。

同时，也会建立近期城中村改造项目实施清单，提出城中村改造的组织保障机制，制定不同改造类型的调整、转化机制，建立城中村改造年度计划机制，为城中村改造工作的后续实施提供政策保障。

深圳城中村类城市更新也在加速

多个多年未有进展项目，近期有实质进展

最后，我们也来提一下深圳城中村类城市更新项目，因为目前城中村类的城市更新项目，也感受到了进展推进在加速。

1、南山区向南村：

该项目在2月进行了第六批权利人的公示。项目位于南山区桂庙路南侧，靠近11号线南山站。该项目原来由恒大操盘，现在已经转为深圳市安和二号房地产开发有限公司（安居建业旗下公司）接手。该项目早于2010年立项，如今安居建业将作为一期实施主体，不改变项目原规划前提下进行改造。

2、福田皇岗村：

2月，深圳住建局公示了福田区皇岗村改造一期（暂定名）一期一标段主体工程的施工许可，皇岗村终于迎来“开建”。位置在福民路与皇岗二街交汇处西北角，靠7号线地铁皇岗村站一侧。

2010年，皇岗村改造专项规划通过公示，之后整整十年时间，对外口径始终是“前期沟通中”。直至2020年末，皇岗村传来拆迁消息。这2年项目进展神速。2023年6月公布申报主体，2023年8月公示修规，2023年11月公布，一期已完成搬迁补偿安置协议签订工作，2024年7月，一期建设用地获得批复。

3、龙华区民乐路片区：

2月，《2025年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划（草案）》的公示。深圳市龙华区民治街道民乐路片区城市更新单元东侧地块位于龙华大道与民乐路交汇处，西侧地块位于新区大道与民丰路交汇处东侧，位于深圳北站商圈范围内，附近有4号线白石龙站。

旧改现状为包括榕苑、民乐商住楼、龙华工区综合楼、城中村等。

4、光明东周片区城市更新项目（二、三期）：

2月，项目开始开展东周片区城市更新项目（二、三期）行政调解工作，根据合一城市更新消息，光明区对该项目高度重视，已将东周项目列入重点推进项目，并组成工作专班，着力解决签约难题。

东周片区城市更新单元就是光明中心区光明大街旁，一期已经入伙，二期、三期停滞多年的绿地新都会。该项目由于位置不错，因此停滞后仍受到关注。东周片区城市更新单元项目于2012年启动，2014年规划即获得批复。