过渡费停发1年，村民决定踹掉开发商！深圳这3种方式，拯救停滞的旧改！

如果你家所在的旧改，开发商已经拖欠过渡费，你会怎么办？

以前，深圳一个“拆”字值万金，谁家被纳入旧改，高低得整一桌来庆祝一下，毕竟烂尾概率比较小。

现在，说到拆迁，业主可能就忐忑了：顺利的话，从拆迁到回迁起码5年时间，如果不顺利，房子被拆、项目停工，别说回迁，就算想搬回自家房子都不可能了。

而当前深圳旧改中普遍存在的问题就是：项目进展慢、业主的过渡安置费被拖欠，据部分业主透露，短则拖欠半年，长的拖欠有超过3年了。

同样的处境，广州黄埔的洋田村项目则决定清退开发商，由国企作为临时接管企业，负责发放过渡费，同时寻求新的盘活路径。

这份作业，深圳能抄吗？

被拖欠过渡费1年后

广州这个旧改踹掉合作开发商

8月底，广州黄埔区新龙镇城市更新办公室发布了一则《情况说明》引起外界热议，跟辖区内的洋田村改造项目有关。

先简单介绍一下这个旧改项目。

2020年12月，洋田村开始集中拆除，为引入合作企业做准备；

2021年1月，通过公开招商的方式引进勤诚达；

2022年11月，洋田村旧改实施方案获批。

不过此后，这个项目的进展就没那么顺利了。

由于开发商资金问题，有村民反馈称洋田村旧改已经烂尾两年多，临迁费也拖欠了一年，业主经济压力骤增；这种情况下，洋田村村民纷纷投诉请求更换合作的开发商。

而这份《情况说明》的主要内容有3点：

1、洋田村项目启动违约的合作企业（勤诚达）退出工作；

2、指定国企临时接管，负责发放临迁费；

3、洋田村启动转模式相关申报工作。

前两点都好理解，第3点“转模式”指的是什么？

广州此前的更新改造模式和深圳相似，大多为引入开发商进行改造，而新的“做地”模式则是以政府为主导、依法征收、净地出让，跟深圳此前的鹿丹村改造以及现在的城中村新政类似。

好处在于，这种做地模式，风险更低、回迁也相对更快；但同时，拆赔方案也会更务实，就看村民能不能接受了。

据了解，清退开发商+转换旧改模式，洋田村是广州的首例。

有业内人士指出，如果能成功，洋田村将为广州大量停滞的旧改提供盘活的范本。

深圳已有相关案例

目前存在3种旧改盘活方式

事实上，从结果来看，深圳也有类似清退开发商+转换旧改模式的案例。

位于大鹏的白石岗片区项目就是。

这个项目位于大鹏新区葵涌街道，原为恒大旧改，由于开发商出险，从2022年开始，白石岗片区项目先后经历债务管理人进场、专规调整、实施主体变更，于2023年底成功盘活重启，实施主体为大鹏投控，由华润旗下企业代建。

今年2月，白石岗片区项目获得深圳首单城中村改造专项借款，而这种城中村改造新模式的核心就是政府主导、一二级分离、净地出让。

有业主在社交平台发帖称，知道能盘活的消息，她婆婆一大早就去杀鸡还神。

据@深圳买房计划 了解，目前以“实施主体变更+转换模式”来重启改造的案例就只有白石岗片区项目。

更多的旧改盘活，是靠纾困平台承接出险房企的项目，例如恒大向南村旧改、联合饼干厂旧改、岳盟工业区旧改等。

近期，官方还在探索另一种盘活旧改的方式：把旧改用地认定为闲置土地，政府收地再盘活。

以龙华民治横岭旧村项目为例。

项目于2021年公示实施主体为佳兆业，同年底进入基坑施工阶段，后因开发商资金问题停工至今，有业主反馈称回迁物业7年未动工，过渡费更是停发了一年。

▲停工多时的横岭旧村改造项目 | 摄于2024年8月12日

今年7月底，龙华区城市更新和土地整备局发布公示，认定横岭旧村项目其中一个地块为闲置土地（另一个地块已建设学校投入使用）。

在此之前，龙华区城市更新和土地整备局曾两次发布招标公告，针对这个旧改项目收地及过渡安置费审核等事宜采购相关服务。

招标文件透露出两点信息：

1、政府对这宗城市更新用地收地后将进行盘活；

2、相关部门正在协调相关方筹措资金，将开展项目过渡安置费支付工作。

▲招标文件截图

不过，这种盘活方式有一定的前提条件，对动工期限和投资额都有限制。

即使深圳已存在上述3种盘活旧改的方式，有业内人士认为，在大量停滞的旧改项目面前，靠政府推动盘活，是杯水车薪。

城市更新网创始人宋留强指出，业主需要自救。

“在政府主导和开发商主导这两种模式之外，未来可能会发展出业主主导的模式，可以降低项目盘活成本，当然，当中也存在非常复杂的技术问题，需要多方进行支持。”