房地产集体暴涨，真相来了

　《繁花》里有这么一句话，市场永远是对的，错的只有自己。

　　因为这个世界上，没有什么东西比金钱的嗅觉更加敏感了。

　　近期 ，资本市场房地产板块连续上涨，万科、世联行等房产企业表现亮眼。

　　房地产在资本市场已经好久都不受待见了，原因大家也都心知肚明，但是，近期却突然凸凸地往上走。

　　而且，市场上也没有特别明显的利好消息。

　　这就很反常。

　　我又反复扒拉了新闻，勉强算得上利好的房产消息，有两条。

　　一个是，上海近期第四次土拍中，绿城以总价48亿元拍下了徐汇区的一块地，楼板价13.1万元/平方米，溢价率高达30%，成为了全国单价“地王”。

　　另一个好消息是，深圳市8月7号宣布，深圳市安居集团（国有独资公司）准备收购商品房作为保障房。

　　这两个信息本身都不是特别爆炸性的新闻。

　　但是，反常就反常在这里，资本市场为什么会认呢？

　　这时，就得把格局放大，才能找到蛛丝马迹。

　　我在整理过去笔记时，偶然发现一张图片，再联想到深圳收购商品房的事情就一下子明了了。

　　我把这张图片放到下边，并做了标记，大家可以仔细查阅。

　　▲数据来源：新华社

　　这张图整理的是过去一年来，我国高层zzj会议对房地产的表述。

　　可以看到，最近一次的730会议上对房地产的提法，已经更加具体了。

　　其中，提到要积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

　　这是不是和深圳市准备收购商品房做保障房，对上号了？

　　说明什么？

　　说明，我国的房地产有了新的发展模式。

　　过去我们的保障房，往往是当地zf出资建立保障房，自己拿地、自己筹资、自己建设、自己发放。

　　当下我们的商品房市场比较低迷，有些房地产企业资产负债表也很严峻，自然而然地就影响到了我们的土地财政。

　　就导致了，我们建设保障房遇到了资金压力。

　　这样的结果就是两头都很吃力。

　　怎么解决？

　　现在，我们尽可能地不再大规模新建保障房了，而是直接把有限的资金用在收购商品房上。

　　一方面保障房有了，另一方面商品房也去库存了，房地产开发商也有现金流了。

　　这种“以购代建”，就是做到了把一块钱掰成两块花，把每一分钱都花在刀刃上。

　　这就是打破房产开发僵局的新模式。

　　房地产市场可能真的要变天了。

　　这种“以购代建”的新模式，既然打破了僵局，也就必然意味着进行了真改革，打掉了一些阻力。

　　这个阻力是什么？

　　是房价。

　　上文提到，国家收购商品房既然是用来做保障房的。

　　那他就必然带有公益性，那他的价格必然就要亲民，让广大的老百姓、广大的刚需能够住的上，住的起。

　　既然是收购商品房做保障房，那么这个过程房价的属性也要从盈利属性过渡非盈利属性。

　　广东省住房政策研究中心曾提到，以购代建过程中，收购价格是一个关键问题，可能会低于同区商品房价格的五折。

　　这样的价格对于资金链紧张、面临保交楼压力的开发商来说，可能是一个吸引点。

　　房价既然已经成为发展的阻力，那么就干脆打破它！

　　▲数据来源，澎湃新闻

　　新房销售已经悄悄取消限价。

　　2024年以来，郑州、沈阳、兰州等地相继明确取消商品房销售现价。

　　即使，有些城市没有明确取消限价，但是也默默支持房企降价。

　　比如，湖北省武汉市一个名为“万和光谷”项目近期上了热搜。

　　起因是，“武汉城市留言板”有业主反映，万和光谷项目2022年上半年开盘，备案价2.3万元/平方米，打完折1.9万元/平方米的万和光谷，目前售价为1.2万元/平方米，降价幅度之大是否合理？

　　房子售价是接近腰斩，但是并不属于恶意限价。

　　武汉方面回复，项目降价主要是因为企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋工抵给了施工方，近期施工方为了回笼资金，将工抵房进行低价出售，最高降价达6000元/平方米。

　　种种迹象表明，房产开发商可以自由降价，可以降价去库存了，可以降价回笼现金流了。

　　随之而来的是，房闹时代结束了，房价涨跌，买者自负。

　　值得注意的是，新房销售取消限价，也恰恰给当地zf进场低价（5折左右）整栋整栋地收购扫清了障碍。

　　这种“以购代建”的新模式现阶段来说简直是“一石多鸟”。

　　1、它帮助了当地zf解决了房产库存问题。

　　2、它帮助房企开发商解决了现金流、资产负债表的问题。

　　3、它拉动了房地产上下游的一些产业复苏。

　　4、它保障了中低收入人群的住房需求。

　　5、还有很多。。。。。。

　　这其中，第4条非常具有现实意义。

　　当下年轻人不愿意结婚、不愿意生子、甚至选择躺平，很重要的一个原因就是收入跟不上房价的上涨。

　　这种“以购代销”的新开发模式就恰恰解决了这个痛点。

　　此外，刚需也可以再等一等，好好平衡下保障房和商品房。

　　另外，我也借着平台给保障房提个建议，zf可以考虑，

　　刚结婚的、刚生孩子的家庭可以拿着结婚证、或孩子出生证明优先申请保障房。

　　最后也希望，房地产以后市场的归市场，保障的归保障，能够共同发展。