豪宅也低头了

文/乐居财经 李奕和

作为四个一线城市之一，深圳的豪宅市场，总能扰动楼市紧绷的神经。

今年上半年，一个名为深业世纪山谷的项目，拿下了深圳南山区公寓市场成交面积和金额双料第一的成绩。

这是深业集团旗下，位于南山白石洲片区的旧改项目。据了解，2012年旧改立项至今，项目已历经十多年打磨。

深业世纪山谷早在2022年6月首开，推出233套房源，主要是商务公寓、商业、酒店，其中公寓建面约为67-87㎡的小面积段产品。

2023年9月，项目再次推出226套产品，包含商务公寓和商业，其中，商务公寓216套，户型面积约为130-190㎡。

在低迷的市场大环境下，每一个项目的热销，都有其相比于其他项目的优势，要么产品品质过硬，要么价格足够实惠。深业世纪山谷的优势，似乎也显而易见。

市场不行，加大降价力度获得去化，永远是地产商首先想到的方式。

据CRIC披露的数据，2022年6月首次开盘，深业世纪山谷均价8.62万元/㎡左右。2023年9月加推，项目的均价为7.52万元/㎡。如今，据网上售房平台最新的数据，项目参考均价仅为6.15万元/㎡。

对比两年前的首开价格，项目均价下降不是一点点。

近日，还有消息传出，深业世纪山谷开放了262㎡高尔夫大平层样板房，项目9月将推出240㎡-380㎡住宅产品。按照眼下的市场行情，项目的价格依旧难以卖得上去，或是大概率事件。

乐居财经查阅深圳市房地产信息平台数据了解，截至2024年8月5日，深业世纪山谷2022年6月第一批获批的233套房源中，已经全部显示为“已备案”、“首次登记”。

其中，“首次登记”指房屋已办理首次登记，该套房屋在预售房源库中状态不再更新。

而2023年9月获批预售的226套房源中，已备案、已签认购书的房源77套，显示状态为“期房待售”的149套。也就是说，入市近一年，项目该预售证下的房源去化率为34%左右。

项目旧的库存尚未去化完成，而新的房源也将推向市场，或将加剧其去化的压力。

加快项目去化，加速资金回流，是眼下所有房企的当务之急。

7月26日，深业集团董事长吕华，在该公司2024年上半年经济运行分析会提到的工作要求中，“稳健经营”、“提高风险意识”、“加速资源变现”等，均成为深业集团下半年及今后一段时间的工作要求。

回顾近两年，虽作为深圳国资委旗下的企业，深业集团也备受房地产大环境的影响。

2023年，深业集团实现整体的营业收入190.47亿元，同比下降41.03%；归母净利润13.73亿元，同比下降58.2%。

主要业务板块中，城市综合开发、运营及管理营业收入100.78亿元，同比减少32.42%；住宅开发与销售营业收入53.35亿元，同比减少62.91%。

2024年1-3月，深业集团实现营业收入22.12亿元，同比下降了35.58%。归母净利润-4.61亿元，由2023年末的盈利转为亏损。其上年一季度归母净利润为-4353.15万元，2024年一季度亏损扩大了959.77%。

而数据显示，2021-2023年及2024年1-3月，深业集团房地产分别实现销售收入246.62亿元、257.28亿元、112.81亿元和5.77亿元。近三年来经历了大幅的下降。

对应着项目的降价，深业集团的毛利率也有较大的波动。2021-2023年，该公司的毛利率分别为43.26%、42.24%、42.14%。而在2024年一季度，毛利率更大幅下滑至30.39%。

对于毛利率的下降，深业集团解释称，主要是由于近两年房地产行业整体景气度低迷以及新冠病毒疫情的影响，且公司为保证资金回笼主动进行了销售价格调整。

与业绩波动形成对比的是，深业集团的债务规模则有所增长。

2021-2023年及2024年1-3月，该公司负债总额分别为1137.13亿元、1256.18亿元、1414.64亿元和1427.35亿元，资产负债率分别为70.21%、71.65%、73.50%和73.95%。

深业集团的房地产业务，主要由下属子公司深圳控股、泰富物流、沙河集团等承担，旗下有着大量的城市更新项目。

截至2024年3月，深业集团进入申报实施阶段的城市更新项目共计26个，其中已签订土地合同的项目有19个，计划总拆迁用地面积合计约83.38万平方米，开发建设用地面积约65.20万平方米，规划总建筑面积582.23万平方米，是深圳市城市更新项目数量最多的企业之一。

只不过，城市更新带给企业可观的土地储备的同时，较长的开发周期，也给企业带来了资金层面的压力。而作为深业集团旗下的旧改项目之一，实际上，深业世纪山谷2期在2021年就曾因项目滞后、开发商执行力不够被市民反映投诉而被曝光。

在2024年度第三期中期票据募集说明书中，深业集团对于其经营风险就着重提到，在当前房地产政策调控力度增强和市场供需波动加大的环境下，其房地产板块的经营存在一定的不确定性。同时，房地产业务占用资金规模较大、项目期限较长，可能会对公司盈利能力带来不确定性影响。

深业集团有自己的规划。其计划到2025年，公司总资产2658亿元，净资产797亿元，营业收入505亿元，利润总额101亿元，净利润76亿元。资产负债率控制在70%以内，净资产收益率9.5%。

要实现以上这些目标，对于眼下的深业集团而言，显然是有压力的。