“信心比黄金贵”，在当下的市场里，真切感受到这句话的意义。

无论是新房市场，还是二手房市场，甚至是旧改领域，跟很多业内人士交流时，都会听到“预期下来了”这样的总结，说的是买房人，是业主，也是开发商。

有从事城市更新业务的专业人士说，买卖双方立场似乎调转过来了，以前是开发商想推进，但业主想要高价；如今是开发商兴趣缺缺，尤其是针对非核心区域的项目，业主则变得积极，万事好商量。

而在@深圳买房计划 过往推送的跟旧改有关的文章里，留言区总有网友问起旧改项目的进度。

今天，我们就来聊一聊，哪些旧改项目的推进希望会大一些？如果开发商已经出险，停滞的旧改还能不能推进？

还有其他买房人/业主关注的问题，今天一并做一下分享。

这是一档个人主观判断较强的栏目，耐心看完，或许会有你要的答案。当然，回答的内容仅供大家参考~如果有其他见解，也欢迎在文末评论~

关键词：旧改

“河东旧改什么进度了？”

“布吉这边说了十几年要拆，来量了两次尺寸，到目前为止都没动静。”

“红岗西村还要等到什么时候？”

在旧改相关文章的评论区，这样的留言有很多，有的是原业主/村民，有的可能是买了回迁房的人，都想知道项目还能不能推进？能布不能开工建设、最后顺利回迁。

“我们村，开发商停发过渡费了，很多人只好又搬回去住，有一些门窗还被封死了。”有网友说。

我们此前也分享过，深圳城市更新走到今天，由于楼市下行、房企资金承压、部分业主依然预期过高等原因，很多项目走着走着就黄了。

合一城市更新统计，截至2024年7月28日，深圳有1039个项目被纳入城市更新计划，但只有537个走到实施主体公示这一步，计划实施率只有一半左右。

开发商更愿意推进的旧改项目有以下3个特点：

1、更新方向上要求是住宅，最好是纯住宅，尽量不配置商办、产业等业态；

2、区域选择上，首选核心区域，投资方收并购比较关注的区域，优先在机荷沈海高速以南，清平高速以西，其次是宝安沙井、光明科学城等区域；

3、成熟度更高的项目，例如已经过了专规批复等，机构投资意愿更强。

而出险房企的部分旧改项目，有的被国央企接盘，例如恒大几个旧改项目就被安居建业、招商蛇口、深铁接了，但更多还在等待有缘人。

“很多项目尽管区位好，但债务巨大，有多种纠纷，再有实力的房企也吃不消。”有业内人士透露，有的项目债务梳理下来是10几个小目标。

网友经常询问的西乡某项目，就属于这种情况。

这类项目，还有没有继续推进的可能呢？

有一个信号，大家可以关注一下——当这个项目更换新的开发主体时，说明项目很可能要往前推进了。

例如恒大的向南村旧改，去年4月向南实业发布公告称，安居建业作为向南一期项目合作开发主体。

在南山街道2024年的工作计划中还提到，推动大新北四港片区城市更新项目依规平稳更换新的开发主体，这也是恒大旧改，目前已停工，预计也有重启的希望。

▲恒大的大新北旧改项目 | @深圳买房计划 摄于2024年4月

关键词：网红盘

前几天，有网友翻了我们的文章，并发来调侃：“有人说2025年润4起码20万，现在简直是公开处刑啊。”

现在回想起来，2020年对深圳楼市来说可谓是一个疯狂的年份。

这一年，深圳新盘诞生了28次“日光”记录，宝安、光明，甚至是坪山，都是“日光”常客。

再来回顾一下润4（华润城润玺一期）的“威水史”：1171套住宅，均价约13.2万/㎡，9690批完成冻资，最低社保入围月数51个月。

开盘持续两天，售罄。

▲润玺一期，图源乐有家

在中介机构APP上，已有润玺一期的房源挂牌了，建面约120-173㎡，挂牌价格在14.2-15.9万/㎡之间。

其中，120㎡为东北向，目前挂牌总价是1700万左右。

这个户型的初始备案价在1500多万-1600多万之间，再加上2020年底首套利率处于相对高位的4.95%，如果按三成首付粗略计算，这几年的利息大约200万。

业主可能要亏本卖房。

而这只是挂牌价，如果参考润府1、2、3期的成交价，近几个月大概在11-14万/㎡之间。

按照这样的成交价和行情来看，2025年，润玺一期有可能像留言区的网友所说，起码20万吗？

关键词：存量房贷利率

Q：4.5%的利率好绝望！明年调LPR也是杯水车薪，存量房贷利率真的没可能降了吗？

A：存量利率调整的话题讨论度从5月底开始就变得极高，尽管多位业内人士分析认为，短期内存量利率调整的可能性小，不过，中国人民银行于7月26日发布的《中国区域金融运行报告（2024）》，当中内容又让处于利率高位的存量房贷业主们看到一丝希望。

2023年9月，全国范围内曾进行了一次存量房贷利率调降的动作。

央行在上述报告中总结这次政策实施效果：

1、直接降低居民利息负担；

2、有效缓解提前还贷现象；

3、持续提升居民消费能力。

意味着，去年调降存量房贷利率前，已出现居民利息负担重、提前还贷现象频繁、居民消费能力因此削弱的情况，与当前的情况多有相似。

报告中还提到，央行的下一步动作——“督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力。”