害怕烂尾的买房人，冲进了二手房

“以半年为对比来看，2024上半年深圳二手住宅的21394套是过去5个半年度里最高点，也是唯一超过2万套的半年，对比2022上半年上涨了115%。”

这是乐有家研究部最近发布的上半年深圳楼市报告里面的一段话。

“二手重回成交主导地位，一个是新房降价受到限制，不能和二手房一样降价很彻底；另外一个原因则是，去年新房交付的各种质量问题，导致很多购房者害怕购买期房，怕烂尾。”乐有家研究部的分析里如此写道。

前几天，有购房者问，深圳的房价还在跌？

回答是肯定的。

近期的市场到底如何了，在回答这个问题的时候，呆呆想了下，还是有必要将深圳2024年半年度数据放在这里，让购房者对市场有比较清晰的了解和认知。

01 

新房走量，要么降价彻底

要么有硬核实力

2024年上半年的深圳新房市场，除了成交量很低，还是一个冷热不均的市场。

乐有家研究中心监测数据显示：

2024上半年，深圳一手住宅新增预售248.05万㎡，环比2023年下半年减少4%，同比2023年上半年大幅度减少24%。

2024上半年全市网签（即预售成交）12135套一手住宅，环比减少21%，同比减少25%；网签面积124.63万㎡，环比减少20%，同比减少25%。

（新房网签数据，表格来自乐有家，下同。）

尽管供应减少，但因为去化放缓，导致最终的一手住宅库存量仍然居高不下。

2024年6月底，全市一手住宅库存面积达到516.21万㎡，和2023年年底的库存面积基本持平，去化周期达到24.8个月。

（新房去化周期）

这里面值得说的是，在限购松绑的区域，龙华和光明成交占比有明显的上涨。

另外，市场上有两种新房依然卖得不错，上半年有三个新盘都卖得很好，虽然没有日光，但也接近了。

一个是鸿荣源·胤璇，开盘就剩下2套，后续很快售罄了。

一个是中海超总的深湾玖序，开盘卖了接近9成。

一个是深铁的前海时代三期第二批产品，也卖得很好。

这三个产品的备案均价在8.5万-13.3万/平之间，都属于豪宅产品。可见豪宅客户对地段好产品还是有很高的需求。

另外，位于福田的金地环湾城，也是少有的没有什么折扣还卖得不错的盘。一旦开发商不着急资金，好地段的房子就可以慢慢卖。

但不少开发商是等不起的，他们需要靠折扣更快获取资金，这就造就了市场上另外一种卖得不错的盘，那就是，就是降价彻底的盘。

上半年的新房销售排行榜，网签前20的盘，其中卖最好的就是鸿荣源珈誉府，鸿荣源地产是这一轮调整里的赢家，几个盘销售都卖得不错，这里面有鸿荣源的产品优势，也有品牌优势，特别在宝安，鸿荣源三个字招牌非常被认可。

珈誉府虽然还没85折，但优惠力度也相当大，不过，更大优惠的当然是八五折的开发商。

上半年，将85折执行到底的开发商有好几个，例如龙华迎玺很直接，最早开盘85折，直接卷翻周边楼盘，所以销售是实实在在的不错。另外，宏发悦见和府和卓越珺奕府这些盘，都是一折到底，不仅直接是最低折扣85折，还产品升级或者送装修等等。

呆呆曾经很好奇位于横岗的山河里为啥能进入排行榜，毕竟龙岗的盘是真的不好卖，而且开发商也不知名，结果去了解后发现，这盘也是85折还送装修。

（新房网签前20名）

所以，新房市场，要么本身够好，要么打折狠，如果本身产品不错加上打折，那就卖得更好了。

总之，不扭捏直接干脆打折的开发商都实现了快跑。

上周，深圳出来新的楼盘拿证政策：项目主体封顶后才能开盘。

这无疑要让开发商雪上加霜。这个时候，就只能给上半年跑量的开发商点个赞，估计他们自己也在暗自庆幸，不打折抢跑，遇到这个政策，资金的回收时间少则慢半年，多则大半年，这对本来就缺少资金的开发商压力太大了。

受到这个政策影响，下半年有些原计划入市的项目可能推迟入市时间。

（新房成交量价地图）

02

二手房， 成交价同比降了1万/平

今年之前，深圳楼市的二手成交价已经已经被屏蔽了几年。

所以当粉丝群有人问现在房价如何的时候，呆呆想说，终于能看到深圳二手房成交的均价了。

乐有家的数据显示：

上半年深圳共售出33529套住宅，其中36%是一手，64%是二手。二手过户21394套，环比上涨29%，同比上涨32%；

（过去多年的上半年二手房成交）

2024年6月份，深圳二手成交的均价是6.05万/平，环比5月下跌4%，相对于去年6月的7.11万/平，每平米均价已经降了1万元/平。

（这一年来的房价变化）

作为均价来说，这是一个很夸张的数据了。

因为均价1万/平，意味着有些盘没怎么降，但有些盘可能是腰斩，事实也是，大多数二手房业主都在割肉卖房。

业内人士认为，正因为挂牌价和成交价的双下跌，才有了二手房更多的成交。

最近二手房的成交是这样的：

2024年6月，深圳二手房过户4172套，创下2021年3月后的新高；

网签5309套，创下了2021年2月以来的新高。

乐有家研究部认为，业主挂牌价环比和同比都还在下跌，目前特征依然是“以价换量”。

（二手房热销排名）

另外，二手房成交的区域均价里，南山依然是最高，二手成交均价8.5万/平，其次是福田，7.5万/平，这里可以看看大鹏的成交均价是2.5万/平，给个建议，想去临深买养老房的，不如去看看大鹏，山好水好风景好，价格又便宜，最主要还在深圳。

这里要说明下，很多人可能没有直接的印象，但是如果拉长时间的维度，就会发现，二手成交成交量超过新房，十多年前都是这样了，只是在过去的两、三年里，新房成交曾经是占了主导地位的，例如2020年，新房成交5.24万套，二手总成交才4.07万套；2022年，新房成交3.44万套，二手2.17万套。2023年二手已经比新房多成交1200套。

但是2024年上半年，二手已经超过一手9259套，这个数据是很夸张的。二手回到绝对主导地位，除了降价更充分外，这两年收楼即wq让很多购房者开始害怕购买期房。

一切都是因果循环，一辈子积蓄买了个房子，谁都想高高兴兴的收楼，但很多人却没有实现这样的梦想，这样的时候，买二手房确实会让人放心很多。

“二手成交区域价格）

03

一些仅是个人的建议

最后，说下当下如何买房，这个给还在计划买房的小白参考。

乐有家数据显示，过去一年来，购房者的议价率已经达到了10%。说明，大部分的房子都是可以讲价的了，而且讲价的幅度还不低，但是很多小白还是会“一时冲动”。

（议价空间走势）

在很多中介建的群里，中介发送的房源信息，经常会看到“笋盘”字样，再加上“买到就是赚到”、“抄底”等字样，很多购房者就会心动，事实上，大部分房源信息都和楼盘其他房源差别不大，只是打了“笋盘”两字。

之前因为中介的app都屏蔽了数据，所以看不到成交价，现在每个人都可以看到成交价了，所以买房时候，一定不要偷懒，不是别人说什么就是什么，自己去查下成交价，一个公司，几十万的单都是各种调研数据，一个几百万的房子，咋就这么不认真呢？认真点，也许就能省下几十万呢。

这里说个近期的例子：

想告诉你们，这个年代，买房一定不要冲动！

前段时间，一位朋友告诉呆呆，她的小白朋友，2000多万的房产，小白朋友第一天去看房，晚上就被中介拉上谈判桌，一直聊到凌晨2点，然后就买下了。

朋友说，晚上咨询我的时候，还不知道她被拉回去了，结果第二天早上就被告知已经交钱。

呆呆看了下成交价，没有半点笋盘的味道在里面，到底是怎么就那么快心动了呢？

冷静！有钱的姐姐们！

遇到这种，不管如何，都要让自己先抽身出来再说。

现在这个市场，不缺房源，价格都可以谈的，谁的钱都不是大风刮来的，能省点是一点。

二手现在挂牌套数已经高达11万套，而且一直在增加，想卖房的业主也越拉越多，挂牌价一直在下跌。

（挂牌价格变化）

不冷静的时候，来看看上面这张业主报价变化表，挂牌均价6.79万元/㎡，对比2023年6月跌幅11.4%。另外，全深圳122个片区，98%的片区业主报价都是下跌的，凭什么你买的不能讲价呢？

（二手价格区间，供参考）

当然，对于想卖房的业主来说，以上的数据都不是好消息，只有一个建议，着急出手，和开发商一样，对自己狠点，毕竟，上半年二手房源的成交周期是196天，业主卖房的难度依然不低。

当然，如果不着急，就慢慢等，成交在恢复，楼市应该在筑底，不如等等看有没有希望，反正都等了这么久了，也不差这会。

毕竟，现在的成交量，相对于一个1700多万常住人口的城市来说，真的还是太低太低。

而且，我们也是有过高峰期的，2015年，深圳二手房全年成交套数是12.72万套，2016年也有8.58万套，2020年也有一个小高峰，9.53万套。

这个高峰现在也不期待了，但如果能回到每个月5000套的荣枯线，那么市场基本就稳定了，市场也用不着那么焦虑了。

（二手房热销榜）