不敢相信！碧海已经跌破5万？

深圳楼市到底怎样了？

不管是新房还是二手，看房热情起来了，成交量也的确在上涨。

但是价格呢？

西部热点片区之一的碧海，近期成交了多套房源，但是价格还是在下跌，部分小区甚至创下了新低！

例如，金港华庭64平户型，单价已经跌破了5万，比3月份的价格还低！

华丰前海湾，88平户型跌至700万以下，单价已经到了7.3万。

泰华阳光海104平最新成交价，比4月份价格又降了......

碧海为什么还在跌？

新政没用吗？还能不能买？

碧海房价仍在创新低！

有楼盘比上月降了100万

首先，我们来看看最新的成交案例。

就在517新政后的第一个周末，金港华庭就有成交了。

5月19日签约的，一套64平的2房，属于中高楼层，朝向是西南，并不是很差的楼层和朝向。

成交价格为310万，比指导价低了将近100万，单价跌到了4.8万/平！

这个价格，比今年3月份的成交还低，已经回到了2017年的价格。

相比之下，3月份成交的那套同户型房源，是中低楼层，东北朝向，比最新成交的这套房源看起来还略差。

图源：小鹿选房

可以说，成交价格是实实在在跌了。

毕竟金港华庭算是碧海的边缘，那我们再来看碧海核心地段的。

5月21日，华丰前海湾二期，一套88平的房源，南北通透的中楼层，成交总价为650万。

这是华丰前海湾88平同户型近年来首次低于700万，单价则是去到了7.39万/㎡！

图源：小鹿选房

比4月份同户型房源成交价格低了将近100万。

图源：行舟深房

更不用说，2021年左右的高峰期价格，二期同户型总价突破了1000万，单价11.29万/㎡。一期的单价则冲到了将近13万/㎡。

华丰前海湾二期

再看碧海老牌改善盘泰华阳光海。

5月26日，一套104平3房，最新成交总价为740万，单价跌到了7.07万/㎡！

图源：小鹿选房

相比3月份的同户型房源，价格又有略微下跌。

图源：行舟深房

高峰期，同户型房源单价在10万+。

图源：行舟深房

作为近年来的刚需改善热门板块，碧海为什么还在跌？

碧海房价为什么还在跌？

新政没用吗？

第一，从整体上来看，深圳楼市的价格还是没有企稳，不是碧海在跌，而是都在跌。

乐有家研究中心最新数据显示，5月二手住宅成交价6.25万元/㎡，环比下降1.4%，并未出现明显返价。

成交量方面，上周二手成交又有略微下滑了。深房中协数据显示，上周深圳二手成交录得1204套，环比下降1.8%。

图源：深房中协

在售的二手房数量，则已经连续2周上升，既4月底以来再次突破6万套。

图源：深房中协

除了市场反应需要时间，这与此前政策力度不够大也是有关系的。

第二，528新政之前，对于碧海其实没有实质性利好。

在507新政中，深圳放松了限购，属于西乡街道的碧海，仍然保留了严格限购的条件，这就没有直接释放新的购买力。

当然，也可以理解为，保留了严格限购，说明碧海地段价值高。但是也可以认为，这可能与片区内新房供应量较少有关，去化压力不是很大。

517新政就更不用说了，深圳首付、利率啥的，都没降，只是象征性降了公积金贷款利率。

当然，在上海广州出台政策后，现在深圳也已经迅速跟进了，首付降到了2成，政策效果会在接下来的行情中显现。

第三，具体到碧海，虽然片区地段价值没有太大问题。作为前海的一部分，又有腾讯企鹅岛的利好，城市面貌较好，未来前景还是值得看好。

不过，碧海片区也存在一些劣势，例如飞机噪音较大，片区内缺乏大型商业等，可能是某些购房者所顾虑的，这个看自己能否接受。

虽然目前价格还没有回升，但是二手成交量依然处于相对高位。持续几个月，价格大概率就会回升了。

乐有家研究中心显示，从议价率数据来看，目前业主信心也有所回升，议价空间缩小，2023年议价率5%-10%居多，目前核心片区议价率缩小至5%以内。

这比较容易理解，随着成交量上涨，笋盘不断被消化，价格企稳的速度也会加快。

总之，碧海地段价值还是不错的，到目前这个阶段，价格下跌的空间其实已经不大了。有意向买入碧海片区二手房的，现在可以多看看房子，是个入手的时机。只要楼市没稳住，政策会一直出的。