2020年7月22日人民日报发文老旧小区改造

今年改造3.9万个老旧小区

今年的政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。如今，很快迎来了落实。7月20日，国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末(2025年底)，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

所谓城镇老旧小区，是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。按照上述意见的要求，各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。此前，2017年底，秦皇岛、张家口等15个城市开展为期1年的城镇老旧小区改造试点。而随着意见的出台，老旧小区改造进入全面加速的阶段。

为什么要改造？

住建部调研发现，这些老旧小区有几个特别突出的问题，一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，这些设施要么缺失，要么老化非常严重，老百姓反映非常强烈。二是这些小区建造时间较早，很多公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业，再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，这都是普遍存在的问题。尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高，老年人特别需要电梯，这也是很多居民呼吁了很久的事。三是这些建造时间比较长的城镇老旧小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

“目前看老旧小区改造已经迫在眉睫，2000年前的房屋占很多城市房屋的比例超过60%。”中原地产首席分析师张大伟表示，老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。

如何改造？

那么，具体怎么改造呢？根据意见，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

钱谁出？

老旧小区改造一举多得，但关键问题来了，这需要真金白银，钱谁出呢？意见明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。具体包括5个方面，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

在政府支持方面，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。

有啥影响？

张大伟分析，老旧小区改造，有助于解决小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”，有效缓解城市管理的各种矛盾，改善居民生活环境，提升生活质量和群众的满意度。在张大伟看来，大部分老旧小区的地段非常好，改造升级后，对于这部分物业的价格将有明显影响。根据媒体的报道，2019年具有20年房龄的沈阳小西小区，成为沈阳首批既有住宅增设电梯的试点，电梯安装后，房价每平米涨了2千元。

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