旧改工改拆迁面临难题之产权问题

拆迁安置工作是城市更新项目实施中的关键节点，但不少地产人都败在这一步上，毕竟拆的是房、迁的是人、安的是家。

产权问题主要会拖累项目的拆迁周期，进而对整个项目的进展和成本造成重大负面影响。产权分为“原始业主”、“继受业主”、“共有业主”、“其他业主”、“债权业主”、“租赁业主”等。

原始业主：基于原始建造行为或登记行为取得的物业权益

继受业主：基于土地或房屋买卖关系而取得物业权益

共有业主：基于家庭关系、合作开发关系而共同取得物业权益

其他业主：通过法院拍卖、房屋抵债等方式取得物业权益

租赁业主：基于租赁合同关系而形成的权益主体

从法律层面来说，城市更新本质上是对旧物权关系和债权关系的打破。在产权问题中，我们经常会遇到以下几个难题：

1）找不到产权人的历史老旧房屋如何动迁？

可走失踪路径或继承路径。若房屋产权明确清晰，但产权人下落不明的话，可以申请向基层人民法院申请宣告失踪或宣告死亡。若法院作出判决，改造实施主体可以与产权人的合法继承人协商签订补偿协议，若被驳回，则改造实施主体与重新出现的产权人协商。若实在无法确定房屋真正产权人的话，可以向基层人民法院申请认定财产无主，经法院发出财产认领公告一年后，方可确定协商对象。

2）没有房产证或房产证遗失的权利人如何进行补偿？

如果房子在国有土地上，一般是丢失或者没有去办理房产证，可以按政府要求进行办理。如果房子在集体土地上，属于城市里的小产权房或农村的宅基地，或从祖上就传下的房子，这种情况可以参照无证房屋进行拆迁补偿。 

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