深圳写字楼市场持续承压：空置率走高，租金跌回十年前，不少开发商打折卖项目

上广深同期对比下，深圳仍是写字楼空置率最高的城市。

近日，第一太平戴维斯发布2023年深圳甲级写字楼市场表现数据，截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼空置率同比增长4个百分点至28.9%，处于一线城市中的最高值。

整体来看，深圳写字楼市场新增需求不足导致空置率上行，整体表现疲软，而市场还在面临供需失衡的压力。

据第一太平戴维斯统计，2023年，深圳甲级写字楼市场净吸纳量录得21.8万平方米，为近十年最低。截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼市场总存量上升至1091.6万平方米，同比增长8.5%。

另一个趋势是，平均租金仍在下降，甚至跌回到十年前的水平。据戴德梁行统计，2023年年末的深圳甲级写字楼平均租金水平几乎跌回至2013年。从整体情况来看，有约90%的甚至甲级写字楼租金同比下调。

九派财经记者实地走访发现，在深圳市中心的黄金地段，一些甲级写字楼正遭遇着租赁市场的寒风。一方面，在市场环境的变化下，空置率维持高位成为常态，租金水平也相应面临下行压力；另一方面，不少写字楼业主和开发商还在进一步采取降价策略，试图刺激需求疲软的市场。

【1】写字楼市场低迷，空置率维持高位

“从年底到现在，陆续有一些带看的客户，但真正定下来的比较少，开单不容易。”回顾近段时间的业绩，在深圳从事写字楼租赁的中介人士王东感到十分焦虑。

在他的观察中，现在大部分企业对办公场地的预算都明显收缩，需求多是置换更便宜的。“长租更难，很多企业倾向一年的短租，甚至没租多久就退租已经司空见惯了。”

王东所负责的业务区域是福田核心区，这是深圳写字楼最密集的区域之一。过去几年，虽然福田大多写字楼与南山、前海相比价格颇高，但得益于市中心属性，仍保持着稳定的租赁需求。

然而，近年来市场环境的变化逐渐打破了这种稳定。

从福田地铁站出口走出不到200米，一边是数排整齐的写字楼掠过眼前，一边是不少空置商铺挂着写字楼出租的广告。从外看，这些楼宇周边的商圈发展完善，成熟度高，但记者走进不少写字楼发现，多数楼层都有空置的情况，甚至是一层楼有近半层并未租出。

在其中一栋写字楼内，门口挂上“招租”广告的办公空间随处可见，走进还能看到一些撤离搬空的时间已经长达半年至一年以上，但仍未找到新租企业入驻。

一写字楼内待租的办公空间。涂梦莹 摄

同样位于福田的另一栋写字楼内，一家国内知名共享办公品牌承包了两层接近3000平的办公空间，九派财经记者从现场了解到，其中一层办公接近1000多平的空间，目前只出租了一半左右，而空置多为费用较高的办公隔间。

“我们公司自2018年左右承包这个项目至今，目前出租率大概在50%以上，现在市场没那么好。”上述共享办公品牌工作人员称，由于市场环境的变化，原本公司在福田片区还有其他项目，但从去年开始都相继撤出了。

“这几年，写字楼租赁市场的环境日渐不如以往。”一位写字楼经纪人向记者透露，2020年前后，在深圳多个片区的CBD，写字楼空置率大约为20%左右。到2023年，整体空置率没有太大改善，甚至还在上升。

该名经纪人称，目前的写字楼市场，空置率上升是普遍现象，特别是大面积的办公产品，由于企业的租赁成本较高，出租变得更加困难。

【2】市场需求疲软，租金进一步下探

随着空置率上行的趋势仍在持续，被需求方越来越处于劣势，最明显的表现在于，租金出现松动的同时，租客变得更有话语权。

第一太平戴维斯数据显示，截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼租金指数同比下降5.4%，平均租金为167.4元/平方米/月。据高力国际报告透露，2023年年末，全市甲级写字楼租金环比降幅扩大至5%。

“多数写字楼租户普遍收紧预算或缩减租赁面积，企业租赁决策周期延长。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇在接受记者采访时表示，写字楼市场竞争保持激烈，业主普遍继续降租以增强吸引力。

九派财经从多名写字楼中介了解到，跟前几年相比，写字楼市场售价议价空间增大，不少核心区写字楼租金下降幅度达20%—30%，而在此基础上，还有不少写字楼以延长免租期的优惠方式揽客，并提供办公家具配置、定制装修等服务。

南山科技园片区，是深圳不少科创企业、机构的聚集地，一直以来都是写字楼租赁市场的热门区域。然而，如今这个片区同样面临租金下滑的挑战。

九派财经记者走访该片区发现，同样受到市场环境影响，不少写字楼在业绩指标压力下推出降价促销措施。

从贝壳网上看，南山科技园片区周边写字楼每平方米在110元至350元左右，其中较为知名的科学科学园，目前大面积110-250平方米左右的办公空间，每月租金在120-140元/平方米之间。

“对比前几年高峰期，每月租金接近180元/平方米左右，现在已经降低了很多。”一名负责科兴科学园的招商人士透露，如果有明确租的意愿，在原基础上的租金总价可以再谈，同时附带装修和1个半月左右的免租期。

该招商人士举例，面积在150—200平方米左右的办公空间，报价基本每平方米为160元/月，若扣除管理费的租金价格每月是在140元左右，大约3.8万元左右可以租到一间200平方米左右的办公空间，且还可以进一步议价。

除此之外，在距离科兴科学园片区不远的另一栋写字楼，似乎同样打起了租金的价格战。九派财经记者以租户的身份了解到，整栋写字楼从去年开始招商，目前仍有不少大面积办公空间在租，并同样可提供装修、延长免租期等优惠。

“大概200平方米的办公区域，每月的租金单价在120元左右，最低可以谈到100元/月，一个月可以省下了好几千。”一名负责该写字楼租赁的中介称。

【3】供应持续放量，打折出售难成交

整体市场低迷状态下，深圳写字楼市场供应量仍在持续增加。

据第一太平戴维斯统计，2023年，深圳全市共有13个新的甲级写字楼项目入市，共带来供应面积约91.9万平方米。戴德梁行提供的数据显示，深圳2023年的甲级写字楼约84.6万平方米的供应量，接近十余年的历史最高水平，年均供应量增至66.3万平方米。

在经历过去整年的需求疲软后，深圳甲级写字楼市场再度迎来供应洪峰。据第一太平戴维斯预计，2024年，深圳全市甲级写字楼预计还将新增供应达89万平方米。其中，第一季度预计有4个新项目交付入市，为市场带来供应面积约20.5万平方米。

有行业人士认为，随着大规模新增供应的入市，整体写字楼市场的去化压力可能会进一步加大。“在这样的市场环境下，平均租金预计在短期内难以回升，更多是维持下降的趋势。”

随着市场预期的不足，代表城市发展的超高层建筑频频被打折出售。

据相关媒体报道，2023年10月，前海一央企开发的写字楼原备案价约8.5万元/平方米，而在清盘时房源折后单价约5.8万元/平方米，甚至其他核心区域的写字楼还出现了“5折出售”的情况。

与此同时，一些写字楼项目被摆上法拍“货架”同样成为常态。

从事写字楼项目的资深人士张宗观察到，在公开拍卖市场中，很多深圳写字楼项目还经历了多次流拍、折价再上架。他举例称，前海某写字楼旗下的一套办公房产，自2022年至今经历了多次流拍，不得不进入变卖阶段，其单价相较于之前几乎腰斩。

九派财经从阿里资产拍卖平台发现，近些年，参与法拍的深圳商办资产逐渐增多，不少是位于核心区域的写字楼资产。其中，仅在福田核心区，就有滨河大道联合广场、京基滨河时代广场以及卓越世纪中心等多个项目。

例如，据上述法拍平台显示，从2023年至今，京基滨河时代广场项目就有数套参与法拍的办公房源，多数因无人出价而流拍，目前这些房源基本均低于市场价变卖，多数仍未卖出。

“写字楼市场难做不是一两天了。”张宗坦言，近些年，深圳写字楼市场租金下滑，同样进一步加剧了二手业主的生存困境。据他透露，在空置率上升的背景下，二手业主过去依靠提升运营和服务来增加租金的做法已经不再适用，“没有太多利润空间”。

（应受访者要求，王东、张宗等为化名）

九派财经记者涂梦莹 发自广东深圳

【来源：九派新闻】