实探！海岸城商圈租金跌回10年前？

最近刷到一则视频，说海岸城商圈的商铺租金出现大幅下滑。

从疫情前月租金1000-12000/㎡，降到现在最低250/㎡！

从历史数据来看，这个租金水平基本回到10年前，较高峰期已经跌去5成左右了。

2018年，海岸城的二楼街铺最高曾租到3000/㎡以上，哪怕边角的位置也能租1000/㎡，远高于当时深圳平均租金水平。

此外，同时期的售价也非常高，平均都在37-40万/㎡，最高曾卖到60万/㎡的天价。

现在海岸城商圈的商铺市场情况如何？

租金到底降了多少？

约20家商铺关门或招租

租金平均跌幅40%左右

海岸城商圈主要涵盖海岸城购物中心、保利文化广场、天利名城等多个购物中心。

这几家商业都是独立运营的，因为距离相近都被统称为海岸城商圈。

其中最核心的商业地段，当属于二层的深圳湾大街。

这里是整个海岸城商圈客流导入最密集的区域，也是经营坪效最高的区域。

保利文化广场A区

我是工作日下午两点多到的，从地铁2号线后海站D出口出来，乘扶梯上到二楼，沿着大街走了一圈，接连好几家门店的橱窗上都挂上了出租的牌子。

在保利文化广场A区，一家已经搬空的蛋堡店正在招租，房子约21.44㎡左右；

中介报价2.8万/月，折算每平米月租1305元，没有转让费，并且租金、免租期都还可以谈。

据中介称：

“这个铺原来月租2000元/平，现在业主比较急租，从去年9月份到现在已经调了好几次价格。”

保利文化广场A区商业

这家店的旁边还有两个铺位在租，一个约60平米、卖榴莲的铺子，报价是4.5万每月、750元/㎡。降幅也近4成。

另一个面积也是60㎡，月租3.6万、600元/㎡，目前商家还在正常营业，据店员称，之前已有好几拨人来看过，不过都没有达成意向。

中介也表示，“现在海岸城商圈的商铺整体不太好租，不少业主开始降租，相比疫情前平均降幅在40%左右。”

“现在很多转租的商铺已经不再提转让费了，以前动不动开价几十、上百万的，玩不动了。”

据笔者走访统计，海岸城二楼正街约有6间店铺在放租，入驻情况还是相当可观的。

海岸大厦东座二楼商业部分

一楼商铺的空租率相对较高，在租的铺面都是大面积，最小约40㎡，大的去到300㎡都有。

好一点位置的，原来月租每平800-1000左右，现在差不多400-500/㎡，也降了四成左右。

在海岸城大厦东座，一家靠近地铁口的泰国餐厅出租，面积约226㎡，月租金10.77万，合算约476元/㎡。

海岸大厦东座一楼商业

它这个位置算不错的，个别位置较差的原来租500元/平，现在空租的，200多每平也能租。

据深圳中原官网显示，海岸城商圈目前正在转租的商铺将近57家，但是有部分是重复发布的，实际应该只有20家左右。

当然了，可能也有部分是没有统计到的。

就现状来看，海岸城商圈整体出租率还是高的，但是人气确实不如以往，很多网红店例如鲍师傅、陈鹏鹏都不火了。

最高曾卖到60万/㎡

现在挂盘价依然坚挺

23㎡小铺售价1800万

一般来说，商铺的价值是靠租金溢出来的，租金高单价就高，租金低单价就低。

在如今租金大幅下跌的情况下，海岸城商铺的售价是不是也跟着跌了？

历史成交记录，海岸城的商铺最高曾卖到了60多万/㎡，一个大约20平的拐角铺卖到1000万+。

在2018年前后，这里的商铺售价就达到了39-40万/㎡，成交价约37万。

我们来简单算笔账，以当时平均租金2000元/㎡计算：

租金回报率=月租金×12(个月)/售价，按照这个公式计算：2000*12/（370000）

以此得出的回报率为6.4%，在当年还是很可观的，绝对是一笔不错的买卖。

而目前租金大约降了4成左右，也意味着回报率跟着缩水了，回到正常市场水平。

对于2006年开盘买入的业主，当时二楼商铺仅3-4万，现在按最低租金500/㎡算，也有十几个点的回报，妥妥的印钞机。

所以，他们基本不太在意目前市场变化，租多少钱都是净赚的。

目前海岸城商铺的挂牌价格，不同位置不同定价，业主心态有较大差距。

拿二楼来说，一线临街的铺位平均售价27万-40万，最高的挂盘价去到75万/㎡，一套23㎡的小铺售价1800万。

不是临街的内铺，现在售价在8-17万左右，比正街的便宜7成，

一楼临街的铺位整体均价14-25万左右，内铺的价格11万左右，放盘量很少。

从市场情况来看，这几年海岸城商铺售价几乎没怎么跌，还是很坚挺的。

也可以看出，业主的心态还是比较高的，都不太愿意降价卖。

附近的中介透露：近几年海岸城的商铺几乎没有买卖成交；

“主要是业主挂的价格都很高，按目前市场回报是偏低的，作为投资真的没有吸引力。”

总的来看，海岸城的商铺租金是真的在降，已经回到10年前的水平。

究其原因，一方面是整体大环境的影响。

比如说社会消费低靡、电商兴起等，对这些临街实体店铺造成不小的冲击。

天利中央广场街区商业

不过海岸城并不是个例，还有很多以前热门的商圈，降租已经变得很普遍了。

除此之外，海岸城本身商业规划也有问题，很多商铺都散卖给了个人业主，房东想的是怎么收租，不会看重商业的招商运营。

因此租客的质量也是参差不齐，有的店面业态频繁更换，长期看其实租金也很难稳定。

但不可否认，海岸城浓厚的商业底蕴，依旧有很多吸引人的地方。

来源：淘房志