最高跌了65%！深圳跌幅最惨的五大板块...

在2023年年初，深圳楼市爆发了一波小阳春，不少人都认为经历了两年多的楼市低谷期，深圳楼市该走出“阴霾”。

没想到，市场后劲不足，又陷入了“以价换量”的时期。

根据中原数据统计，在2023年挂盘均价变化中，共有77个片区挂盘价下滑，跌幅片区占比92.7%。

今天，我们盘点，近三年来深圳跌幅最大的5大片区，区域内整体成交价的最大跌幅接近70%。

01

福田-八卦岭，跌幅65%

整个八卦岭片区内的二手房多为小面积单身公寓、宿舍。

2019年，凭借荔园小学的东风，区域内的二手房成交价从5万+到15万+，实现价格三倍跳涨。

2020年，八卦岭宿舍、鹏盛村、盛世鹏程、城市主场、鹏益花园等小区都成为了市场的香饽饽，区域内的成交均价都到了14万-15万/平。

来源： 行舟深房

尤其是八卦岭宿舍，28平的二手房，最高的成交价为428万。

但是现在，整个八卦岭成为了深圳跌幅最大的区域，部分小区的成交价都回落至5万-6万/平，价格回归到2019年初，跌幅接近65%。

来源： 链家中介

02

罗湖-翠竹，跌幅50%+

翠竹作为罗湖区教育资源最丰富的区域，集结了一批大家耳熟能详的名校，像是深中、螺岭外国语、翠竹外国语、翠园中学等。

在2020年，翠竹也是全深圳二手房价格涨幅排名前几的片区。

深中学区、小户型的鹏公馆，建面28平的成交价468万，单价16.71万/平；

螺岭外国语的小户型上车盘--东门168，建面19.18平的成交价到了310万，单价16.1万/平；

区域内其他大户型的住宅，成交价格普遍也到了11万-12万/平。

现阶段，区域内的放盘价有低有高，高的有9万/平、10万+，低的也有5万/平。

但大部分住宅的成交均价较集中在6万-7万/平，整体跌幅还是达到了50%+。

03

南山-前海，跌幅40%+

前海作为前两年深圳市场上最炙手可热的区域之一，不仅打新市场“一房难求”，二手市场的成交价更是一天一个样。

最具代表性的两个项目--诺德假日花园、前海时代CEO公馆，两个小区在高峰期的普遍成交价都到了15万+/平，甚至部分户型的成交价18万+/平。

来源：链家中介

但随着市场遇冷，前海新房供应增加，两个小区也纷纷跌下“神坛”。

诺德假日花园最新的成交价跌回了10万/平、前海时代CEO公馆最新放盘价也回落至12万-13万/平。

来源： 行舟深房

整体来看，前海的二手房价格跌幅超过了40%。

04

宝安-宝中，跌幅40%

整个宝中片区的起势，实际上也是借助的大前海的规划，再加上市场的助推，诞生了一批“神盘”。

在小户型方面，2019年下半年，花样年花乡/花郡建面28平左右的单间成交价约180-200万/套；2020年，小区内的最高成交价逼近15万/平。

来源： 行舟深房

在豪宅方面，作为宝中的老牌豪宅，熙龙湾也仅用一年时间，就从2019年的9-10万/平，涨到了2020年的15-16万/平，后来还有17万/平的成交案例。

来源：行舟深房

一开始，市场回调，以小户型为主的花样年花乡/花郡就受到了较大冲击，成交价一路走低，最新成交价甚至跌回2019年，单价不到7万/平。

来源：行舟深房

而指导价出来后的2年内，熙龙湾几乎没有太多成交，价格因此也就比较坚挺，直到2023年年初，成交价格依然在16万以上。

结果，到了2023年下半年，熙龙湾放盘价格出现断崖式下跌，多个业主的报价，已经普遍是12万了。

来源：小鹿选房

综合来看，整个宝中的跌幅也到了40%左右。

05

宝安-碧海，跌幅35%+

因与“企鹅岛”、宝中直接相连，碧海被市场普遍认为是“企鹅岛”、宝中外溢的第一站，一度是投资客重仓的超热门网红板块。

后来再叠加前海扩容的利好，导致碧海的房价一路狂飙。

从2019年集中在5-7万/平的放盘价，2021年最顶峰的时候接近10万+，整体涨了50%左右。

2021年，贝壳找房截图

随着市场调控、行情遇冷，碧海多个热门小区集体大跳水。

华丰前海湾高峰期成交价突破了13万/平，而最新成交均价已经回到7字头，富通城基本上都是从高峰期9万-10万的单价回落至7万左右。

来源：行舟深房

较历史高点成交价相比，碧海的二手房降幅少则几十万，多则一两百万以上，整体降幅超过了35%。

06

这些区域跌幅也在30%上下

熊猫侠了解到，南山深圳湾、宝安沙井、龙华-红山/梅林关、龙岗坂田/布吉等区域的整体跌幅也在30%上下。

其中，宝安沙井、龙华-红山/梅林关、龙岗坂田/布吉等是持续性下跌了30%。

而南山深圳湾的豪宅是2023年下半年开始骤然出现断崖式砸盘。

近段时间，深圳湾顶豪--悦府，有套一期2栋的362平大户型，低楼层，报价6999万；相比同户型9月份1.1亿的价格，跌了4000万。

另一代表性顶豪--恒裕滨城二期，一套83平的3房在10月份的成交总价为2100万。

来源：小鹿选房

来源：行舟深房

而在2023年3月份成交的一套同户型，总价是2650万，半年多时间，跌没了550万。

07

2024年，这些板块还会跌吗？

纵观这几大板块，在上一轮楼市行情中，既有学区价值炒作，也有规划概念炒作，加上市场情绪的助推，出现了明显的溢价行情。

但是，现在，这些板块不仅是前一轮上涨的“泡沫”挤压殆尽，甚至出现“超跌”现象。

因此，在2024年大概率是要出现反弹的。

不过，还是要提醒大家，像八卦岭、罗湖的部分老破小二手房，除非是真的是预算不够，又有很高的学区需求，才去捡漏上车，否则，买房还是要更多考虑长期的居住需求。