罗湖这个曾经的深圳「第一区」，还有潜力吗？

上个月去罗湖踩盘，发现区域内工地如火如荼、塔吊不少。

　　哪怕是东门步行街，也经历着高规格的升级改造，呈现出“新新”向荣。

　　罗湖这些景象的背后，是土地效率，是空间资源，是产业升级。

　　也难怪罗湖在感慨着自己作为中心城区吸引力、辐射力、竞争力降低时，

　　坚决地选择了城市更新，作为自己破局的方向。

　　然而，当各区都在以城市更新作为突破口时，罗湖是否还有潜力呢？

　　罗湖还有潜力吗？

　　作为曾经的第一区罗湖，在外界的描述里常伴随着“衰落”、“老旧”等关键词，甚至还有“金融业都跑了”的论调。

　　但这些标签、观点都太极端，误导性很强。

　　罗湖的金融集聚程度虽然比不上福田出类拔萃，但可以肯定的是：

　　罗湖金融业并不弱，甚至很强。

　　▲罗湖航拍图 |来源：罗湖发布

　　数字最有说服力。

　　2023上半年，罗湖区GDP增速达9.4%，高于全市平均增速3.1个百分点。

　　其中金融成为主要的增长动力，已经连续5年实现增加值增速超8%，前三季度增速在全市金融业集聚区中排名第1；

　　金融业占辖区GDP比重近4成，在全市占比约1/4，金融总资产超6万亿元，约占全市1/3；

　　现有银行、证券、保险类持牌金融机构近100家，数量居全市第二。

　　所以“金融业都跑了”的论调，这种说法非常离谱，完全没经过调研。

　　而且这几年罗湖招商都紧紧围绕金融业、商贸业、新兴产业，且很多龙头企业。

　　据官方数据显示，近3年，已经累计引进49家世界500强、中国500强企业投资罗湖；47家央企国企布局罗湖。

　　目前，罗湖市区级总部企业数量突破200家，百亿级平台企业突破3个。

　　实际上，前几年罗湖热度不足，主要是规划，说白了就是预期管理存在不足。

　　作为深圳行政区的“老大哥”，经过多年的发展，罗湖土地空间严重不足。

　　毕竟规划能否落地，要看整个区域有没有完整的可承载空间。

　　因此，罗湖选取了尚未高强度开发的清水河片区，提出了全力打造清水河总部新城的目标——“数字经济总部经济集聚区”，重点布局人工智能、生命健康、新一代信息技术等战略性新兴产业。

　　▲清水河航拍图 |来源：罗湖发布

　　▲清水河总部新城整体效果图 | 罗湖发布

　　清水河总部新城占地面积3.5平方公里，相当于3个深圳湾超级总部；

　　拥有待开发的土地面积39.2万㎡，预计5年内可释放产业空间103.8万㎡，远期释放产业空间279.7万㎡；

　　已引进营收亿元以上企业61家，四上企业208家、国高企业58家，导入国家级创新载体1个、省级创新载体6个、市级创新载体10个；

　　布局1条高铁+3条地铁的山水站城TOD枢纽。

　　除了数字经济，罗湖将构造现代服务业集聚示范区。

　　一方面，将以楼宇集聚作为“突破点”，在京基100、华润大厦、城脉中心、中海慧智、城建云启等重点商务楼宇，打造会计、法律、审计、咨询等高端服务业专业特色楼宇。

　　
另一方面，将连点成线、串线成面，在蔡屋围、笋岗、水贝、清水河、口岸等产业片区，通过“楼宇集聚、片区集群”，助推现代服务业迈向更高端。

　　预计到2026年，罗湖现代服务业增加值突破2500亿元，占第三产业比重接近80%。形成2个超千亿支柱产业、3-5个百亿级十亿级新兴服务产业集群，打造税收“亿元楼”45栋。

　　供应太少？罗湖还有6个新盘要来！

　　当然，罗湖的热度，仍然需要有持续的新项目去维持。

　　即便是寸土寸金的前海也是如此，陆陆续续的新房供应，让片区热度能够传递，基本不会出现断层。

　　随着片区城市更新的提速，罗湖的旧改项目已经陆续进入收获期。

　　@深圳买房计划统计，目前罗湖在售新盘已有13个。

　　此外，罗湖待售新盘里，还有6个新项目，预计供应4000套+。

　　京基天韵府

　　京基天韵府前身是布心村水围村城市更新项目，项目规划容积约84.83万㎡，包括住宅约44.41万㎡，商业、办公及旅馆业建筑约34.14万㎡，商务公寓3.80万㎡。公共配套设施共计约2.48万㎡，含一所9班幼儿园和一所18班幼儿园等。

　　项目共分为两大地块，也就是分两期开发，其中一期也就是原来的布心村地块，由即将入市的天韵府，以及天郡府、天宸府组成，二期则是原来的水围村地段，名为璟悦府。

　　即将要推售的京基天韵府位于整个项目的北部，由3栋62层住宅，1栋71层办公楼和1所9班幼儿园组成。

　　▲在建中的御龙天地/拍摄于2023年11月10日

　　户型面积约70-180㎡的2-5房，首推244套。

　　值得关注的是，建筑主体已封顶，目前是准现楼状态。

　　御龙天地二期

　　御龙天地，旧改传奇， 城市 生活配套天花板。

　　这是罗湖市场上少有的从103㎡起步的纯粹大户型楼盘。没有小户型，定位纯改善精品社区，强调舒适性。

　　项目位于罗湖翠竹片区，靠近地铁3号线翠竹站，并邻近翠园中学、螺岭外国语实验学校、深圳市人民医院等。

　　▲在建中的 御龙天地/拍摄于2023年12月14日

　　御龙天地规划总建面约74万㎡，是涵盖住宅、商务公寓、购物中心于一体的综合体项目，主体由1栋超高层公寓、11栋住宅、1栋保障房、集中式商业和1所12班幼儿园构成。

　　本次将推售的是二期，户型面积为103-200㎡户型，样板房已经开放中，价格可参考一期备案均价8.59万/㎡。

　　凌云华府

　　凌云华府，属于罗湖城建梅园住宅项目，现规划为城建云投创新金融总部基地，位于罗湖区笋岗街道宝安北路与梨园路交汇处。

　　项目由1栋81F高端商务写字楼(云投大厦)，1栋48F研发办公楼(高投大厦研发办公楼)，1栋36F商务公寓，1栋60F云端住宅(凌云华府)，3栋46-60F保障性住房(青云苑)，1所36班九年制学校，1所幼儿园组成，打造集居住、办公、购物、娱乐等多功能为一体。

　　▲城建云投创新金融总部基地效果图

　　其中凌云华府共有2个单元，总共有378户。1单元4梯5户，规划210户住宅；2单元4梯4户，规划168户住宅。

　　▲在建中的城建凌云华府/拍摄于2023年12月14日

　　凌云华府的户型更趋向于改善产品的设计，在功能性上与刚需户型有所不同。

　　户型设计为约80㎡的2房1卫、约95㎡的3房1卫、约109-127㎡的3房2卫和约144㎡的4房2卫。

　　据销售透露，项目最快1月入市，吹风价8字头。

　　你会选择罗湖吗？