坂田房价“拨回”到10年前了？

如果说，深圳的新房需要有一个新的参照水准，或许近期的坂田值得重点关注。

一方面，坂田处于深圳地理物理位置的中轴，另一方面板块内的价格也处于深圳新房梯队的分水岭位置，还有就是坂田的价格体系， 或许已经拨回到了1 0年前。

这几天，龙岗坂田迎来2024年的第一个入市楼盘。

位于龙岗区坂田街道环城路与平南铁路交汇处的城建云宸汇，2024年1月9日获批预售，共139套住宅，建面约65—113平，备案均价约59856元/平，单价区间约52348—64616元/㎡，总价区间约341万—725万/平。

虽然货量不多，但也成了龙岗新房现阶段入市的里程碑。

因为项目给出的折扣一夜之间，把坂田的价格拉回到了10年前。

为了促进去化，开发商给出了“总价2XX万起”的开盘优惠。

虽然没有给出具体的优惠数字，假设以“2999999元/套”来计算，项目最小的面积段是65平，那么折合单价约46153.83元/㎡，折扣力度大约是“88折”。

若按照“88折”计算，那么项目的折后备案价大约是52773.43元/㎡，折后单价区间约46153.83—56970.2元/㎡。

要知道2014年11月19日获批预售的星河银湖谷开盘备案均价约50749元/㎡，与项目步行约5.9公里；

紧邻五和地铁站的华侨城荷棠里2021年9月14日获批预售，备案均价约59054元/㎡，开盘“日光”；

与项目一路之隔的佳兆业云望府2022年1月7日获批预售，备案均价约61847元/㎡，曾给出过“最低89折+总价减11万”的优惠，折后均价约55043.83元/㎡。

对比之下可以看到，无论是相同地段还是以项目为圆心稍微远的项目，城建云宸汇的价格基本是最低的。

抛开其他因素，城建云宸汇价格已经比2014年的星河银湖谷还要低，也比佳兆业云望府每平方米便宜了两千多元。

在市场的共识中，坂田一直代表着龙岗新房的第一梯队。

因为坂田聚集了众多国内外的大企业，比如华为、康冠、神舟、中软等，吸引了大量的高学历高层次的人才，休闲生活配套也很丰富，比如有文化街、黄金山公园、雪竹径公园等，整体比布吉的发展更快，是龙岗非常有价值的版块。

从近10年龙岗坂田和布吉的新房供应来看，坂田的新房价格几乎领先布吉，跑在了前头。

比如坂田核心地段，位置相对不错的项目，开盘均价在2019年以后，基本在6万+/平，而布吉除了百合世纪广场、信义荔景御园这两个项目突破均价7万+/平，其余都集中在5万+/平的水平。

如今，城建云宸汇将坂田的新房价格拨回到了“4字头”，不得不说，最便宜的价格永远是下一次开盘。

当然了，“总价2XX万起”具体折扣还是要以开发商最终解释为准，所有房源最终的价格并不一定如测算的那般便宜。

一方面，“总价2XX万起”需要注意的关键词是“起”，开发商并没有给出具体的优惠数字，有可能为了促进去化，需要根据不同的楼层、朝向、面积等给出有差异的折扣。

另一方面项目65平最小的户型并不多，只有5套，备案总价区间约341万-374万/平，81平的户型只有54套，备案总价区间约447万-521万/套，真正“总价2XX万”的房源并不多，并没有看上去的那么便宜。

还有就是，深圳的新房开盘给出“85折”或者“88折”已经是基本操作，甚至给出比“8折”更低的折扣也已经是常态。

并且即使开发商真的能够给到市场“88折”，以项目所在的位置，市场也不一定会愿意买单。

因为按照开发商促销的“套路”，不说“2XX万”的价格能不能买到，能挑选的户型、朝向、楼层估计也不会太过理想。

其次，城建云宸汇的地段优势也不算突出，比如从项目步行至10号线华为站需要约1.8公里，步行至岗头地铁站需要约1.3公里，步行至雪象地铁站也需要约1.1公里，已经超出舒适的步行距离。

未来最近的是27号线雪象南站，预计还需要几年的时间才算真的兑现。

要知道，刚需段位的产品，地铁通勤是缺一不可的。

而项目周边的学校配套和商业配套也一般，商业主要依靠自身或者周边社区的小商业，大型商圈基本在1公里范围之外，比如天安云谷星耀（约2.2公里）、佳兆业城市广场（约1.5公里）。

第三是，项目是只有两栋住宅的小区，基本没有什么社区氛围，未来活动空间小，需要依赖附近的雪竹径公园，而且项目是集住宅、商业、保障性住房为一体的综合体项目。

所以居住的舒适性和便利性比较一般。

在这样的情况下，如果还追求投资属性，就更加没有什么支撑的基础了。

众所周知，过去深圳不带地面花园，社区体量小的社区，如果不是地段特别出色，二次转让流通的效果要比带大花园、泳池、小区运动场地的大社区差许多。

所以，即使项目的优惠可能已经给到了“4字头”，有以上的这些短板，价格的让利并不一定能打动市场。

况且，以项目的价格段位（约81-113平总价区间约447万-725万/套），可以选择的余地非常多。

比如龙华北站的超核紫芸府，总价区间约514万-697万/套，比如布吉百鸽笼地铁站旁的百合世纪广场，总价区间约576万-1837万/套。

除了新房的选择余地有很多，二手房在调整后，选择的空间也多了起来。

或许，坂田的真实价值水平已经回到了“4字头”。

最近深圳评估价回落再次上了热搜，虽然是福田的两套商铺打包在一起，评估价从3年前的600万，回落到了200多万，实际住宅的评估价也同样回调了不少。

以坂田的两套住宅为例，真实的评估价或许已经切切实实回到了“4字头”一平。

一套是位于龙岗区坂田布龙路北侧的佳兆业悦峰花园，2013年建成的小区，6栋A单元栋A单元低楼层84.97平户型，在深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心的评估价为43498元/㎡。

另一套是位于龙岗坂田雅园路的第五园 （三期），小区2007年建成，H2号楼A单的中间楼层84.53平户型，在深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心的评估价为42246元/㎡。

这两个小区，虽然不能完全代表坂田各个小区的评估价，但一个是10年左右的小区，另一个是近20年的小区，基本也可以作为方圆几公里内同类小区的参考标的。

而无论是法拍房，还是银行的放贷体系，都是站在评估价的体系之上，市场的真实抵押价值也是建立在评估价的基础之上的。

如今坂田的评估价体系已经调整，也进一步说明新房的未来二次流通的价值参考体系也会维持在“4字头”的水平。

但总体来说，“4字头”的价格，综合地段、位置等要素，已经卷赢了光明、沙井、观澜这些区域。