据小道消息，宝中王炸新盘鸿荣源胤旋入市在即，预计年初会推售，很有可能在1-2月取证，比预想中要早些。
除人才房之外，约有160套左右的可售住宅房源，此次住宅户型曝光最小套内约100㎡四房，约建筑面积为130㎡左右，可售住宅有四个户型。
限售均价8.55万/平，是宝中价格最低新盘项目，也成为把宝中房价从10万+/平拉回8万+/平的新盘，所以这两年关注度一直很高。
周边次新二手房今年成交价都在14-16万，考虑楼盘差异性，按照14万计算，相当于打了6折，妥妥倒挂新盘，因此也是改善买家的眼中的香饽饽。
户型资料
项目可售的房源很少，据说仅约160多套。目前具体的户型面积还未公布，其中一栋为两梯两户，户型为四房二卫和五房三卫。另一栋为两梯三户，户型为四房二卫和人才房，资料为估算套内面积，最终以kfs实际公示的为准。
项目简介
2021年11月25号，深圳第三轮集中供地，宝中A004-0175商住地块由鸿荣源以底价30.94亿将其收入囊中，时隔两年，中间传出几次自持的新闻。
「鸿荣源胤璇」位于宝安区新安街道宝华路与海天路交界处，宝安中心宝华地铁站A出口，龙光大厦与前海卓越时代广场之间的地块，一路之隔就是熙龙湾，目前正在施工中。
项目地块比较小，只有1栋，占地约1.5万㎡，总建面约12.4万㎡，用途为商业和居住用地，容积率≤8.5，机动车位650个，其中规划办公51687㎡、酒店47000㎡、住宅20000㎡、商业5000㎡汇集多种业态。
项目周边无论是交通、医疗及教育配套也都一应俱全，同时熙龙湾、壹方中心等多个成熟社区围绕，整体居住环境非常好，有壹方城、前海HOP天地、欢乐港湾等大型商业，生活配套丰富多彩；紧挨着前海，且在大前海扩容范围内，所以宝中很多项目以前海自居。但项目仅有一栋楼体，小区居住也不纯粹。
宝中解析
宝中的崛起离不开前海概念的外溢，从一个关外地带一跃成为除了南山外的高端居住区。
作为与前海共享一片港湾的片区，宝中在前海的带动下，从2019年的挂牌价约为8.5万/㎡，涨至高峰时的约13.6万/㎡，也正因如此，宝中的新盘倒挂较大，格外抢手。不过，如今的宝中已经跌至12万左右。
除了前海概念的加持，宝中自身底子也很厚实。整体面貌不错，整体居住氛围较好，周边有多个成熟小区，如幸福海岸、深业新岸线等，周边配套成熟齐全，交通方便，涵盖了地铁、商业、学校、文娱等配套。
商业配套十分丰富，网红打卡地的前海壹方城和欢乐港湾，距离「万象前海」和「前海山姆」也只需15分钟车程，未来更有「壹方汇」和「K11」等多个名牌商业进驻周边。
城市市政配套也是一流的，除了大家熟知的滨海公园「欢乐港湾」以外，还有中心绿轴连带了演艺厅、少年宫、图书馆以及湾区书城。另外还有宝体、艺术馆、文化宫等文娱配套，其丰富程度接近一个大型城市的中心。
宝中本身教育资源是整个宝安区域最好的，宝安中学2019年一跃成为黑马名校，也带动周边房产价值上涨和高活跃的交易。时至今天，虽然名校学区房泡沫在逐步消除，但学区价值仍旧占据一个较高的比重，对深圳家长具备强吸引力。
但片区学位资源较为紧张，海天学校如今成为九年制学校，并且已明确小学部分将成为“宝安中学(集团)小学部”，与海旺学校共享校区，缓解教育资源紧张的情况，对于宝中新盘也算是利好消息。
第七次人口普查显示，宝安区常住人口达447.7万人，位居全市第一。这也证明宝安本身就具有一定的吸引力，再加上宝中是区政府所在地，集齐了最优质的市政配套，又是新房和次新房聚集地，无城中村与厂房，因而比较受市场欢迎。
目前宝中新房不多，除了在售中的越秀瑞樾府，以及待售中的有鸿荣源胤璇、都市茗荟花园、泰华梧桐聚落花园、泰华梧桐林居、盛意家园，但入市时间悬而未知。
交通配套
该地块距离5号线宝华站步行约300米，临海站步行约510米，1、5号线换乘站宝安中心站步行约900多米，1公里内有3个地铁站+2条地铁，通达深圳各大交通枢纽。
宝华站距离前海湾交通枢纽仅两站，未来可以搭乘穗莞深城际通达超级总部基地和皇岗口岸，以及深港西部快线抵达香港。
距离前海地下通道、深中通道、甚至长远的深珠通道，都是触手可及的距离，几乎站在了湾区的核心位置。
商业配套
临近宝安网红打卡地的前海壹方城和欢乐港湾，自带的底商预计鸿荣源也会运营得不错。
距离前海山姆、万象前海也只需10分钟车程，未来更有壹方汇、前海K11等多个名牌商业进驻周边。
学校配套
宝安整体的教育资源相对紧张，好在近年来一直在扩建和建设新学校。
目前熙龙湾一路之隔的宝安中学（集团）海天学校，项目为72班/3360学位的九年一贯制学校，隶属于宝中集团，小学部已于2022年9月招生，投资硬件设施比较硬核，教育资源整体比较优秀，很有潜质成为黑马学校。
休闲配套
不远处就是华侨城欢乐港湾、湾区之光摩天轮、深圳滨海艺术中心、宝安区图书馆、壹方城商业中心等文体设施，娱乐休闲都非常方便。
周边房价
旁边的熙龙湾、鸿荣源·壹方中心玖誉等今年成交价在14-16上下，相当于直接打五六折，如果评估到产品有差异，折算下来七八折也是有的，这个价格即便是新安、宝中的二手次新房，都比较少见了。
从价格来看，商品房最高限价8.55万/平，这就已经甩了其他楼盘一大截。
项目简评
优点：
1、位于宝中核心地段，坐享前海规划外溢利好以及宝中成熟配套，进可投资，退可自住。
2、对比周边二手房动辄10万+的房价，8.55万/㎡限价诱惑力很大，存在相对明显的倒挂。
3、鸿荣源大牌开发商开发，在深圳有多个成功运营经验项目，品质有保障。
4、周边多为次新小区，城市配套丰富且级别高，环境舒适宜居。
不足：
1、体量小，仅有1栋楼，没花园和社区；层高低，99.9米限高做33层，每层层高不足3米，略显压抑。
2、A/B户型与人才房在一起，居住环境不纯粹，居住体验会受影响。
3、最小套内面积100㎡4房起步，按照建面130㎡、8.55万毛坯价核算下来，总价也要1100万左右了，入手门槛不算低。
