香蜜湖豪宅，也跌回2018？

二手房跌幅还在扩大。

即便强如香蜜湖这样的顶豪地段，如今也出现了不少笋盘房源。

水榭花都，一套建面约192㎡的高层房源，从最初挂牌5500万，经过3次调价，一路降至4480万，下调了1020万。

东海花园一期，最近放出一套建面约154㎡高层房源，挂牌总价为1690万，单价约为11万/㎡，低于指导价近300万。

这个价格几乎是5年来的最低点，直接梦回2018年，比起高峰时期2700万的成交价，已经跌去28%。

要知道，这还是挂盘价，也许还有得谈。

而同区域内，像翠海花园、香榭里花园、侨香村等小区，业主大幅让价的情况逐渐增多。

为何东海花园跌得这么厉害？

现在香蜜湖的二手真实行情如何？

单价从20万跌到最低12万

东海部分房源跌破指导价

说到近期的豪宅热点，东海花园必定榜上有名。

据市场消息称，11月至今已经成交了十几套房源，几乎相当于过去几个月的交易量。

中介告诉我：“之所以能有这样的流动性，很大一个原因就是价格下来了。”

进入下半年以来，这个小区实际上是降价榜上的老熟人了，时不时有笋盘放出，价格底线不断突破。

以二期129平4房户型为例：

从年初的2000万，到年中的1800万，再到现在的1650万，已经跌了近350万。

一期154㎡大户型房源：

今年2月还能卖到2100多万，单价去到13万+/㎡，现价直接打8折，1600多万就能买，单价快跌破11字头。

参考该小区12.78万/㎡的指导价，可以发现，近段时间的成交价和指导价已经相差不大，甚至有不少低于指导价成交；

一期136平4房户型，今年3月份成交价2030万，最新成交价为1660万，总价下调了370万；

一期123㎡3房户型，今年6月份成交价1735万，最新成交价为1380万，总价下调了355万......

图源中介朋友圈

这个价格，相较于高峰期普遍17-20的成交单价，最高跌幅达40%，平均也有20%左右。

据中介平台数据显示，目前东海花园一二期挂盘房源有将近42套，整体均价大约15万/㎡上下，近三个月跌幅约5%-8%，没有止跌的迹象。

虽然在2019-2020年，东海花园跟着大涨了一波，但现在行情低迷，之前的涨幅已经差不多又回到原位。

为何东海花园跌得这么厉害？

首先大环境不景气是一个原因，现在整体的市场就是一个买方市场，部分着急出手的业主，挂牌时间长了卖不出去，自然会选择降价。

毕竟只要价格低就能快速出手。

因此，整个小区隔三岔五就会冒出一套低价房，这就会导致整个小区挂牌价格体系不稳定。

当然，除了当前市场普遍下行外，小区本身还是存在一些问题的。

小区房龄最小的也有22年，房龄最大的有25年，已经是非常老旧的小区。

由于楼龄老，户型设计也有些跟不上时代。

比如，早期的港式设计普遍缺乏大阳台，除了15层以上的部分楼层有外阳台，大部分户型是月牙形状的内阳台；

虽然做了落地窗设计，采光没啥问题，但是通风效果很一般。

拿这套130㎡三房户型来说，进到室内不开窗还是会感觉空气有点闷。

现在豪宅买家的眼光都比较挑剔，比较注重居住体验，这种产品肯定不是首选。

而且，现在买入过五年卖出已经是30年左右房龄的房子，溢价空间、流通性也会逐渐变差。

但客观讲，东海花园这个小区保养得还是不错的，绿化和环境在整个香蜜湖也不差，还配有露天游泳池、会所等设施，是一个闹中取静的高档住宅区。

一路之隔就是福田中心区，周边汇集了东海广场、东海缤纷天地、印力中心等商业配套。

小区对口学校是深外+深高级，这个学位组合妥妥的深圳第一梯队，仅次于百花学区。

虽然小区综合素质还是很优秀，但终究是廉颇老矣，单靠地段配套已经不吃香了。

至于东海花园的未来，应该会跟随大盘的起伏，上限不会太高，但下限也有保障。

香蜜湖顶豪业主

也开始降价卖房了？

其实，香蜜湖板块不同房源类型房源价格也会有很明显的区别。

今年降幅较大、跌近指导价的，主要还是楼龄相对偏大、品质略差的小区。

像侨香村，年初小阳春成交价普遍去到12万元/㎡，主力户型90㎡三房最高卖到1276万。

现在同户型，最新总价门槛已经降到了980万，单价已经跌破11万/㎡。

可以说，基本回到去年底的价格。

还有香榭里花园，房龄超20年，约168㎡大户型房源报价1998万，比指导价还要便宜几十万。

同户型最高成交价曾经到2500万，1-2年时间，猛跌500多万。

当然，也不是全线下跌。

像水榭花都、香蜜湖一号、熙园等顶豪小区表现还算坚挺，比较抗跌。

这几个顶豪二手挂盘量都不多，屈指可数，但价格都很高，20万左右的挂盘都算是笋盘。

不过也有个别业主降价出货的。

比如水榭花都二期，一套约192㎡看湖景房源，业主9月份放盘到现在，价格从5500万降到了4480万，单价为23万/㎡，这两天中介推的火热。

这样的价格对于水榭花都来说算比较笋了，但即使便宜了上千万，也依旧没有客户出价，后续的价格可能还要持续走低。

适当的降价，已成为了多数业主的选择。

如果说卖家这个时候都在含泪，那么对购房者来说，反而是一个好的入手时间，有更多的议价空间。