深圳北站版块，买房热度还在吗？

在周期面前，任何神话都有可能在一夜之间破灭。

8个月前，北站版块，热度甚至超越前海，成为今年最网红的新盘片区。

在海德园A区入市前，新盘几乎跑出了深圳年内最好的成绩，配合3-4月的小阳春行情，为深圳楼市补了一剂强心针。

但随着时间推移，8个月后板块的底线几乎要被击穿。

昨天据市场消息，北站超核版块的中洲迎玺花园即将低价开盘，项目已经启动转介，释放的价格预期，折扣低至市场价的88折。

97平单价区间6.14万-6.74万/平，总价区间在597万-656万/套，120平单价区间6.01万-6.61万/平，总价区间724万-798万/套，并且还送精装修。

（来源：微信朋友圈）

按照吹风折扣价，预计单价低至“5字头”。

这是什么概念？

这几乎要卷出龙华核心位置最便宜的价格，足以让龙华所有板块的新房都瑟瑟发抖。

熟悉龙华过去几年的新盘入市情况，就会明白中洲迎玺花园低至5字头的入市预期有多夸张。

在北站超核这样的位置至少要在“7字头”，但吹风价只需要“5字头”。

并且社区、园林、容积率、楼间距、梯户比等统统都要比周边的项目好不少。

要知道“5字头”的价格，按照龙华各个地段的新房价，最多只能选择龙华中心、观澜、大浪这些板块。

如果“5字头”价格成为现实，这就意味着连红山、上塘这些片区的价格都站不住脚跟，龙华整个核心地段的价格体系将回到2018年之前，而龙华的价格底线也将打破。

说实话，北站的板块属性是很好的，抛开其他外在因素，撑得住6万～7万/平。

地处龙华核心位置，附近不仅在建巨大的绿芯公园，还集合龙华最多的商务资源，是龙华的商务核心区。

交通上北接广州，南接香港，一站三城，生活极其便利，非常适合经常需要三地跑的人。

并且通往其他城市也同样便利。

比如十几分钟就能到达香港的核心CBD和东莞虎门，半小时到广州南，两个半小时到厦门，三个小时到长沙。

（来源：铁路12306）

而附近地铁线路也极为成熟，地铁4/5/6号线直接接驳，通过深圳北站去福田中心，南山中心，罗湖中心，都方便。

这种“半日交通圈”的属性，真的很少见，放在任何一个城市都占据着重要位置。

所以像龙誉花园、北站超核万象中心、珑悦理等项目入市，公布的意向登记名册不乏“H”打头的香港身份客户。

说明区位的属性和便利性，其他地段很难替代，市场购买力比较认可。

但即使位置能够极速链接三个全国超级城市的位置，PPT上的规划在飞速兑现，也架不住价格被猛烈地击穿。

如果中洲迎玺花园“5字头”价格坐实，那么11月之前大批选择了龙华梅林关的业主将被狠狠地上了一课——没有最便宜，只有更便宜。

客观来说，北站的板块的价值和项目的价值都不需要多说什么。

低容积率，宽楼间距，大社区，没有保障性住房和回迁房，PPT上的规划在飞速兑现，项目周边日新月异，未来网红打卡公园、商业如火如荼在建着，周边住宅群成片抱团，未来居住氛围一定不会差。

可能有人会说，项目体量大，供应多，规划周期长，周边都在开发，离地铁口走路差不多需要1公里，交通非常拥堵，学校办学水平比较一般，不如红山学区，学位还紧张，土地产权年限还只剩39年。

但这些都不算什么大问题。

规划在兑现，配套等三五年就成熟了，学校等学生就读生源沉淀后，会慢慢好起来，产权续期也不复杂，最多就是对二手交易贷款有一些影响。

最让市场担忧的是，项目本身有没有交付的风险，中洲的财务状况如何，有没有风险。

从网友在项目相关帖子下的留言可以看到，开发商的资金状况如何才是购房者最关心的地方。

一方面，根据中洲控股过去几年的年报披露，中洲黄金台项目（即中洲迎玺花园）的建设进度一调再调。

2019年中洲控股在公司年报中提到，黄金台项目预计2020年11月开工，2022年5月竣工，2020年年报披露，项目开工时间延迟到2021年9月。

到了2021年，在当年年中报中则又显示项目开工时间推迟至2022年8月，而2022年年报显示，项目开工具体时间为2022年9月。

（来源：中洲控股2022年年报）

尽管项目已经开工，也有了兜底资金，但兜底的期限最长6年。

今年6月在公司公告中披露，项目引进信达资本，联合本公司和控股子公司成立广西信中投资合伙企业（有限合伙）。

其中中国信达深圳分公司现金出资42亿元，作为合伙企业的优先级LP；中洲控股以股债权形式出资18.4亿元，作为合伙企业劣后级LP，包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司100%股权。

简单来说，就是为了保证中洲黄金台项目（即中洲迎玺花园）顺利建设开卖，需要通过股权质押及股债权的合作方式向信达借钱，引入信达联合开发。

而合作设立的广西信中投资合伙企业（有限合伙）存续期限五年，经全体合伙人一致同意，可予以延期1年；投资期满后，退出方式以合伙企业清算注销或向第三方转让标的股权等方式退出。

另一方面，截至今年3季度，根据公司2023年第三季度报告，公司净利润约-1.48亿元，总资产约350.05亿元，总负债约274.44亿元，现金及现金等价物余额约4.64亿元。

而截至去年12月31日，根据公司2022 年年度报告披露，现金及现金等价物余额约9.03亿元。

所以对购房者而言，关注的核心问题，市场周期已经是次要，项目能不能保证交付，有质量地交付才是关键。